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物业管理月度巡检及维护方案

一、方案目的与意义

物业管理月度巡检及维护工作，是保障物业项目设施设备完好、公共区域环境整洁、服务品质持续稳定的基础性工作。通过系统性、规范化的月度巡检，能够及时发现并处理潜在问题，预防突发故障，延长设施设备使用寿命，降低运营成本，同时提升业主居住及使用体验，增强业主满意度与信任感，为物业项目的保值增值奠定坚实基础。

二、组织架构与职责分工

为确保月度巡检及维护工作有效落实，需明确组织架构与各相关方职责：

1.物业公司层面：

*品质管理部/工程技术部：负责制定和修订月度巡检维护标准与流程，组织对各项目巡检工作的监督、抽查与考核，提供技术支持与培训。

*各项目管理处：作为巡检维护工作的具体执行单位，项目经理为第一责任人。

2.项目管理处层面：

*项目经理：全面负责本项目月度巡检维护工作的计划、组织、协调与监督，审批重大问题的整改方案及费用。

*工程主管/技术员：具体负责设施设备（给排水、强弱电、消防、电梯、空调等）的巡检内容制定、技术指导、问题判断、整改跟进及记录汇总。

*客服主管/专员：负责公共区域环境、客户反馈问题的巡检与跟踪，以及巡检结果的对内对外沟通。

*安保主管/队员：负责安防系统、消防通道、车辆管理设施、公共秩序等方面的巡检。

*保洁主管/员：负责公共区域清洁卫生状况、清洁设施的巡检。

*绿化主管/园丁：负责园区绿化植物生长状况、绿化设施的巡检与养护工作的落实。

三、巡检内容与标准

月度巡检应覆盖物业项目的全部公共区域及设施设备，具体内容与标准如下：

（一）公共区域巡检

1.楼宇本体：

*外立面：检查有无明显破损、渗漏、空鼓、脱落，幕墙（若有）胶条是否老化、玻璃是否完好。

*大堂/门厅：地面、墙面、天花是否整洁完好，照明是否正常，信报箱是否完好，门禁系统是否正常。

*楼梯间/通道：地面、墙面、天花是否完好，扶手是否稳固，照明是否正常，有无杂物堆放，防火门是否关闭严密、闭门器是否有效。

*天台/屋面：地面是否平整，排水口是否畅通，护栏是否稳固，有无违规搭建或堆放杂物，避雷设施是否完好。

2.公共设施：

*标识系统：各类指示牌、警示牌、宣传栏是否完好、清晰、规范。

*休闲设施：座椅、健身器材等是否完好、安全。

*垃圾桶/站：是否完好、整洁，有无异味溢出。

（二）设施设备系统巡检

1.给排水系统：

*生活水箱/水池：检查水位、水质（外观）、箱（池）体有无渗漏、锈蚀，透气帽、防虫网是否完好。

*水泵房：水泵运行声音、振动是否正常，有无渗漏，压力是否在正常范围，控制柜仪表显示是否正常，备用泵是否处于良好备用状态。

*公共区域管道：有无滴漏、堵塞，阀门是否完好、开关灵活。

*排污系统：化粪池、排污泵运行是否正常，有无堵塞、外溢。

2.供电系统：

*高低压配电室：设备运行声音、温度是否正常，仪表指示是否正常，有无异味、异响，绝缘工具是否齐全有效，应急照明是否正常。

*配电箱（柜）：各开关运行状态是否正常，有无过热、异响、烧焦味，标识是否清晰。

*公共照明：楼道灯、庭院灯、泛光灯等是否完好，亮度是否适宜，控制是否正常。

3.空调系统（如有）：

*冷水机组/冷却塔：运行声音、温度、压力是否正常，有无渗漏。

*空调箱/风机盘管：运行是否正常，有无异响、异味，滤网是否清洁。

*风管/出风口：有无破损、漏风，出风口温度是否正常。

4.消防系统：

*火灾自动报警系统：报警控制器运行是否正常，自检功能是否正常，各探测器有无故障报警。

*喷淋系统：报警阀组、水流指示器是否正常，喷淋头有无损坏、遮挡，管网有无漏水。

*消火栓系统：消火栓箱内设施是否齐全完好，水压是否正常，水带、水枪是否完好。

*应急照明与疏散指示标志：是否完好、有效，断电时能否正常启动。

*消防水泵：是否处于自动状态，运行测试是否正常。

*灭火器：配置是否齐全，压力是否正常，有无过期。

5.电梯设备：

*运行状况：运行是否平稳，有无异响、抖动，开关门是否顺畅。

*机房：设备运行是否正常，温度是否适宜，有无渗漏。

*轿厢：内召、外呼按钮是否正常，照明、通风、监控是否正常，平层是否准确。

*井道及底坑：有无异响，底坑有无积水、杂物。

*（注：电梯的专业维保由电梯公司负责，但物业需进行日常巡查和监督维保单位工作）

6.停车场/库设施：

*道闸系统：运行是否正常，识别是否准确。

*照明系统：是否完好、充足。

*监控系统：摄像头是否正常工作，画面是否清晰。

*交通标识：是否清晰、完好。

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