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第六章土地分等定级

;第一节土地分等定级的总述;（二）土地分等定级的基本情况

1982年我国实行城镇土地使用制度改革，土地使用从无偿、无期限、无流动转变为土地有偿、有期限使用，土地使用权可以流转。为配合城镇土地使用费的征收，开始从理论和实践中探索城镇土地分等定级的技术方法。

1989年国家出台《城镇土地定级规范（试行）》

1998年《土地管理法》出台，规定全国各城镇要“评定土地等级”，全国各城镇土地分等工作随即开始启动。

2001年11月国家质量监督局又发布了《城镇土地分等定级规程》，在法规上确定了城镇土地分等的技术路线工作内容。

城镇土地的分等定级是我国土地使用制度改革的产物，由于我国土地市场不发育，缺少土地的价格信息，为促进土地有偿使用而对城镇土地质量进行的经济评价。;1951年的查田定产工作，属于简单的土地经济评价。

在推行联产承包制的过程中，为了分配承包地，各地普遍开展的群众性的土地定等估价属于土地经济评价的范畴，但缺乏科学的评价指标，村与村之间没有可比性。

1997年，国土资源部制定并颁布了《农用土地分等定级规程(试行)》，但该规程中仅阐述农用土地分等问题，并未论述农用土地定级问题，对于农用土地估价亦无相应规程。

2003年8月，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》作为国土资源部行业标准正式颁布实施。

;国外早期的土地评价也主要是用于赋税。国家之间土地所有制不同、社会经济条件的差异，形成了不同的土地质量评价模式，如德国的土地评价已经有近200年的历史，德国财政部于1934年就提出《农地评价条例》。由德国财政部负责的农用地分等工作的主要目的是为税收服务，以后服务对象扩展，分等成果用于规划、估价等其它目的。

;二、土地分等定级体系;三、土地分等定级的理论基础;（三）土地可持续发展理论;（四）土壤肥力理论;（五）土地质量观;;四、土地分等定级的基本原则;第二节城镇土地定级;二、城镇土地定级作用;三、城镇土地定级方法与程序;（二）定级程序;四、城镇土地定级的步骤;（二）定级单元划分;（三）定级因素指???体系的确定;因素选择方法;3.定级因素权重的确定;实例;一、许昌市概况;2.许昌市城区概况;;3.许昌市城区基准地价的历史沿革;二、主要工作阶段;三、土地级别与基准地价更新调整;2.确定工作范围与对象;;工作对象;;;;;;3-1-2土地定级单元的确定;（四）定级因素分值的计算;城镇土地定级因素因子;1、分值计算方法;2、不同类型因素分值计算的一般方法;第二，点、线状土地因素作用分值计算方法;第三，阻隔区分值计算方法。

当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（如铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减；当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。

;3、商服繁华程度因素分值计算;繁华程度资料整理;续上页;续上页;确定商服中心综合规模指数;（2）商服中心内各级功能分的分割计算;功能分割分计算公式：;许昌市各级商服中心功能分割分;（3）商服中心影响半径确定;相对距离计算;（4）商服繁华影响度因素分值计算;在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（）。

A.94B.75C.74D.70;4.交通条件的因素分值计算;道路通达度资料整理;续上页;道路的作用指数和功能分计算;续上页;道路影响距离及相对距离计算;续上页;道路规模指数表;道路通达度因素分值计算;;（3）路网密度因素分值计算;该因素作用分值计算一般采用直线衰减公式。这里服务半径一般10—20km，再测算距离对外交通设施如火车站、长途汽车站、机场、港口、高速公路入口等的远近。设施作用分值可根据设施级别、规模、重要性计算、确定。;对外交通便利度;5.基础设施因素分值计算;;6.环境条件的作用分值计算;;（五）城镇土地级别划分;2.定级单元总分值计算;定级因素综合总分值图示;;续上页;3．土地级别初步划分;;4．土地级别的验证;5．土地级别的调整和确定;（六）城镇土地定级成果;（七）城镇规划用地定级处理方法