2025房地产估价师《估价理论与方法》.docxVIP

2025房地产估价师《估价理论与方法》

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共20题，每题1分，共20分。每题有且只有一个正确答案，请将正确答案选项字母填涂在答题卡相应位置。）

1.房地产估价的核心原则是（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.价值时点原则

D.替代原则

2.下列关于最高最佳使用原则的说法中，错误的是（）。

A.它是房地产估价的一项重要原则

B.它要求估价师必须假设房地产处于最高最佳使用状态下

C.它可能包括维持现状、改造、重建等不同方式

D.它的判断必须符合法律法规、市场条件和价值最大化的要求

3.某宗房地产的估价时点为2025年6月30日。该房地产在2025年7月1日发生了一次影响其价值不利的事件。根据价值时点原则，该事件（）。

A.应在估价报告中披露，但不影响估价结果

B.应在估价报告中披露，并可能影响估价结果

C.不应在估价报告中披露，因为发生在估价时点之后

D.不应在估价报告中披露，因为不影响该时点价值

4.估价报告的使用者是指（）。

A.进行估价的注册房地产估价师

B.委托进行估价的单位或个人

C.依据估价报告进行相关决策的单位或个人

D.房地产管理部门

5.在房地产估价中，独立、客观、公正原则中的“独立”主要是指（）。

A.估价机构独立于委托方

B.估价师独立于估价对象的所有方

C.估价师不受任何内外部压力影响，自主进行分析判断

D.估价师独立于其他估价师

6.下列不属于房地产实物区位因素的是（）。

A.交通便捷度

B.环境质量

C.容积率

D.基础设施完善程度

7.某地区2024年新建成的某类标准住宅价格为每平方米5000元，该类住宅的在建工程成本为每平方米3000元，开发费用为每平方米800元，管理费用为每平方米300元，销售费用为每平方米400元，投资利息为600万元，销售税金及附加为800万元，土地成本为2000万元。该住宅的基准地价（成本法）大致为（）万元/平方米。

A.2500

B.2800

C.3200

D.3400

8.市场法中的比较案例修正主要包括（）。

A.时间修正、区域修正、交易修正

B.时间修正、区域修正、比较修正

C.时间修正、区位修正、交易修正

D.区位修正、环境修正、比较修正

9.收益法适用的前提条件之一是估价对象能够产生（）。

A.稳定的经济效益

B.持续的租金收入

C.一次性巨额收益

D.贡献性收益

10.某宗房地产的年租金收入为100万元，年运营费用为40万元，资本化率为10%。采用收益法评估其价值时，其计算结果为（）万元。

A.400

B.600

C.1000

D.1100

11.成本法适用于评估（）。

A.新建成的房地产

B.老旧的、具有特殊意义的房地产

C.价值难以用市场法或收益法评估的房地产

D.以上都是

12.假设开发法本质上是（）。

A.收益法的派生方法

B.市场法的派生方法

C.成本法的一种特殊应用

D.一个独立的、基于未来开发的估价方法

13.某宗房地产开发完成后的预计售价为8000元/平方米，预计开发成本为3000元/平方米，开发周期为2年，第一年投入60%，第二年投入40%，年利率为6%。该房地产的当前价值（开发法）为（）元/平方米。

A.5000

B.5434

C.5735

D.6522

14.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米，容积率为2.0。若该区域规划允许该地块的容积率为3.0，则该地块在规划调整后的理论上最大价值增加额为（）。

A.可能小于零

B.等于（3.0-2.0）*1000*当前单价

C.等于（3.0*1000-2.0*1000）*当前单价

D.需要考虑土地市场价格才能确定

15.长期趋势法主要用于预测房地产的（）。

A.当前价值

B.未来最高最佳使用方