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《民法典》中“居住权”的转让限制

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权类型，自设立之初便承载着“住有所居”的民生期待。它通过在不动产所有权之外为特定主体设立长期稳定的居住权益，有效回应了老龄化社会赡养、离婚后居住保障、公租房管理等现实需求。然而，居住权的“转让限制”作为其核心制度特征之一，既是立法者平衡各方权益的关键设计，也是实践中理解与适用的难点所在。本文将围绕《民法典》对居住权转让的限制规定，从规范基础、具体表现、制度价值及现实挑战等维度展开深入分析，以期全面揭示这一限制背后的立法逻辑与社会意义。

一、居住权转让限制的规范基础与立法逻辑

（一）《民法典》的直接规定：转让限制的法律依据

《民法典》第369条明确规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”这一条款以“禁止+例外”的立法模式，为居住权的转让划定了清晰的法律边界。其中“不得转让”的表述，直接否定了居住权人通过买卖、赠与、互换等方式将居住权让渡给第三人的合法性。从体系解释的角度看，该条款与《民法典》第366条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”的定义相呼应，进一步限定了居住权的权能范围——其核心是满足“生活居住的需要”，而非交易或投资。

（二）居住权的法律属性：禁止转让的内在逻辑

居住权的人身专属性是禁止转让的根本原因。与建设用地使用权、土地承包经营权等具有明显财产属性的用益物权不同，居住权的设立通常基于特定的身份关系或扶助目的，例如父母为子女设立居住权以保障其婚姻居住需求，离婚时为无房配偶设立居住权以维持基本生活，或者子女为老年父母设立居住权以履行赡养义务。这种“人役权”的特性决定了居住权与权利主体的生存需求、身份关系紧密绑定，若允许转让，可能导致居住权脱离设立初衷，异化为可交易的财产权利。

从制度功能看，居住权的核心是“保障”而非“流通”。立法者在《民法典》中增设居住权，主要是为了解决传统所有权制度无法覆盖的“居住保障”问题。例如，老年人将房产过户给子女后，可通过设立居住权确保自己“老有所居”；离婚时，无房一方可通过居住权获得基本住房保障。若允许居住权自由转让，不仅可能破坏不动产所有权的完整性（所有权人需承担不确定的居住负担），还可能引发“居住权炒卖”等乱象，背离“住有所居”的制度初衷。

二、转让限制的具体表现与实践边界

（一）绝对禁止的典型情形

在司法实践中，居住权转让被禁止的典型场景主要包括以下三类：

第一类是基于婚姻家庭关系设立的居住权。例如，离婚协议中约定“女方对婚内房产享有终身居住权”，此时女方若试图将居住权转让给其亲属或无关第三人，将因违反法律强制性规定而无效。法院在类似案件中通常会认定，此类居住权的设立目的是保障离婚后一方的基本生活，具有强烈的人身属性，转让行为与设立初衷相悖。

第二类是遗嘱设立的居住权。例如，老人在遗嘱中写明“房产由儿子继承，但女儿可在此居住至其去世”，女儿作为居住权人无权将该居住权转让给他人。因为遗嘱设立居住权的核心是实现被继承人对遗产分配的特殊安排，若允许转让，可能导致遗产实际控制人变为与被继承人无关联的第三人，违背遗嘱人的真实意愿。

第三类是无偿设立的居住权。实践中，多数居住权设立为无偿（如父母为子女、配偶间设立），此类居住权的“扶助”性质更突出，法律对其转让的限制也更严格。若居住权人试图通过转让获利，将直接破坏这种无偿扶助的伦理基础。

（二）特殊场景下的争议与认定

尽管法律明确禁止转让，但实践中仍存在一些边界模糊的情形，需要结合具体案情进行判断：

其一，附条件居住权的转让可能性。例如，居住权设立合同中约定“居住权人若移民则丧失居住权”，此时居住权人是否可在移民前转让？根据“约定优先于法定”的民法原则，若合同中明确禁止转让，即使未移民也不得转让；若合同未约定，仍需适用法定限制。但需注意，附条件条款不能对抗法律的强制性规定，即使合同未禁止，转让行为仍因违反第369条而无效。

其二，长期居住权的处分争议。例如，居住权期限为30年（接近普通住宅的剩余使用年限），居住权人是否可通过“长期转租”变相转让？根据《民法典》第369条，居住权原则上不得出租，除非当事人另有约定。若合同允许出租，承租人获得的仅是房屋使用权，而非居住权本身，且租赁期限不得超过居住权剩余期限；若合同未允许出租，居住权人擅自出租可能构成违约，所有权人可要求解除居住权。

其三，居住权与债权的区分。实践中，有人试图通过“居住权转让协议”将居住权包装为债权（如约定“支付XX万元后，由第三人行使居住权”）。但根据物权法定原则，居住权作为用益物权，其设立、变更、消灭需符合法定要件（登记生效），单纯的债权协议无法产生物权变动效力，第三人无法通过该协议取得居住权。

（三）与“出租”“继承”的区分

《民法典》