房地产开发与经营概述.pptVIP

房地产开发与经营;导言;课程结构;第一章房地产开发与经营概述;第一节房地产开发与经营相关概念;一、房地产开发的含义、特点及分类

;（一）房地产开发

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”

具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。;（二）房地产开发的特点

房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。;（三）房地产开发的分类

根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发

根据开发项目的使用功能，可分为居住类房地产、工业类房地产、商业类房地产、特殊用途房地产等

根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发

根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发

根据开发方式分类，可分成定向开发、联合(合作)开发和单独开发;将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，就是房地产经营。

房地产经营有广义和狭义之分：

广义的房地产经营：既包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，又包括消费环节的物业管理活动。

狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

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;（三）房地产经营的分类

从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。

1.地产经营

地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等权益经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。;;4.房地产综合开发经营

房地产综合开发经营是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。

综合开发必须遵循“统一规划、统一设计、合理布局、配套建设”的工作方针，与以往城市建设的根本差别在于它包含着经营的内容，具有经营的特征，特别是在市场经济机制下，开发与经营更是相依相伴。;早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们既相互区别又相互联系。

广义的角度理解，二者本质上一致，侧重点不同；狭义的角度理解，二者相互独立。

房地产开发以房地产经营为核心；房地产经营以房地产开发为基础。;;

必须符合城市规划的要求

依法取得国有土地使用权

房地产开发项目的开发与经营是一个整体

房地产开发与经营一般也简称为“房地产开发”，也就是说开发的内涵得到了扩大，不仅仅指投资、建设的过程，还包括了对房地产产品的营销和服务。

;一、房地产开发企业（开发商）;（二）房地产开发企业的分类

依产权关系划分：

全民所有制房地产开发企业

集体所有制房地产开发企业

民营房地产开发企业

外资房地产开发企业

;依经营业务范围划分

专营公司：专门从事房地产开发与经营的公司

兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开发与经营的企业。

依企业的资质等级划分：

根据《房地产开发企业资质管理规定》房地产企业按照企业条件分为一、二、三、四级

;三、政府及政府机构;四、金融机构;六、专业顾问;六、专业顾问;七、消费者(购房者及租户);第三节房地产开发的主要程序;一、房地产开发的主要程序;

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;二、主要的行政审批手续：五证一书;

;4、建设工程规划许可证

《城市规划法》第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。

5、施工许可证

在前两个规划许可证获得后才能申请;

;第四节房地产经营的基本环节;一、房地产产品形成环节的经营;二、房地产产品流通环节的经营;三、房地产产品消费环节的经营