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绿城房地产项目开发委托管理合同

一、合同主体与项目概况：权责界定的基石

合同的开篇，清晰界定合同主体与项目概况是首要任务，这是后续一切权利义务关系的基础。

委托方（通常为绿城或其控股子公司）需明确其作为项目土地使用权人或开发主体的法律地位，以及对项目开发目标、品质标准的最终决策权。受托方（通常为具备相应资质与经验的项目管理公司或绿城体系内的专业管理团队）则应清晰表述其在项目管理方面的专业能力、资质背景及过往业绩，以佐证其履约能力。

项目概况部分，需详尽描述项目名称、具体坐落位置、地块四至、规划指标（如总建筑面积、容积率、绿化率等核心数据）、以及项目的总体开发定位与核心产品类型。这些信息不仅是受托方开展工作的依据，也是衡量项目最终成果的基准。对于绿城而言，项目的“品质”定位尤为关键，应在合同中予以明确，例如是否属于绿城的某个高端产品系列。

二、委托管理范围与核心职责：清晰边界的构建

委托管理范围是合同的核心条款，必须详尽、具体，避免模糊与歧义。绿城项目通常对工程质量、设计美学、成本控制、进度节点有极高要求，因此委托范围的设定需紧密围绕这些核心目标展开。

受托方的核心职责通常涵盖但不限于：项目前期开发手续的协助办理；规划设计管理（包括方案设计、初步设计、施工图设计的组织、评审与优化）；工程招标采购管理（施工单位、监理单位、主要材料设备供应商的筛选、招标组织与合同管理）；工程建设全过程管理（质量、进度、安全、文明施工控制）；成本控制与合同管理（动态成本跟踪、签证变更管理）；营销策划与销售管理的配合；项目竣工验收及备案的组织协调；以及项目交付与初期物业管理的衔接等。

值得注意的是，对于关键节点的审批权、重大设计变更的决策权、超过一定限额的资金支付权等核心权力，通常仍保留在委托方手中，受托方主要行使建议权、执行权和过程管理权。合同中需明确划分双方的权限边界，哪些事项受托方可自主决策，哪些需事先请示并获得委托方书面批准。

三、双方权利与义务：平衡与制约的艺术

合同双方的权利与义务条款，是合同履行过程中利益平衡与行为制约的关键。

委托方的权利通常包括：对项目开发目标、重大决策的最终决定权；对受托方管理工作的监督、检查与考核权；依据合同约定获得项目管理报告及相关资料的知情权；以及在受托方违约时追究其责任的权利。

委托方的义务则主要有：按合同约定及时向受托方提供开展工作所需的基础资料与文件；协调受托方与项目相关政府部门、合作单位的关系；按照合同约定及时足额支付管理服务费用；以及为受托方开展工作提供必要的工作条件与支持。

受托方的权利主要是依据合同约定获得管理服务报酬，并要求委托方提供必要的配合与支持。其核心义务则更为繁重：严格按照合同约定及绿城的标准与要求履行管理职责，勤勉尽责，维护委托方合法权益；建立健全项目管理体系，配备合格的管理团队；定期向委托方提交详尽的项目进展报告、财务状况报告及其他所需文件；保守项目商业秘密与技术秘密；确保项目开发建设符合国家及地方相关法律法规、技术标准及绿城内部管理规范。

四、管理服务费用与支付：价值体现与保障

管理服务费用的计取方式与支付节奏，是合同谈判的重点之一，也是受托方提供专业服务的价值体现与经济保障。绿城项目管理服务费用的计取，通常会综合考虑项目规模、复杂程度、管理难度、服务范围以及市场行情等因素。

常见的计费方式有：按项目总投资额的一定百分比计取；按建筑面积单方造价计取；或采用固定费率加绩效考核的方式。无论采用何种方式，合同中均需明确计费基数、费率标准、以及费用包含的具体内容（如是否包含管理人员工资、办公费用、差旅费用等）。

支付节奏通常与项目开发进度节点挂钩，例如：合同签订后支付一定比例的预付款；按每月或每季度完成的形象进度或工作量支付进度款；项目竣工验收合格后支付至一定比例；项目结算完成后支付尾款；并可能预留一定比例的质保金，待项目交付后一定期限内无重大质量或管理问题再行支付。付款条件、申请流程、审核时限也应在合同中清晰约定。

五、合同期限与项目验收：生命周期的覆盖

合同期限应能完整覆盖项目开发的全周期，从合同生效之日起，直至项目通过竣工验收、完成交付，并办理完毕相关备案手续，或双方约定的其他终止条件成就时止。对于大型复杂项目，还应考虑可能的工期延误因素，合同中可设置相应的期限调整机制。

项目验收是检验受托方管理成果的关键环节。合同中应明确约定项目验收的标准（必须符合国家规范、设计文件及绿城内部品质标准）、程序、组织方式以及验收不合格时的整改责任与处理方式。绿城对项目的验收标准往往高于国家标准，这一点需在合同中特别强调。

六、违约责任与争议解决：风险防控的底线

违约责任条款是保障合同严肃性、促使双方全面履行合同义务的重要手段。合同应对双方可能出现的违约情形及其应承担的责任做出明确约定。

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