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第九章会所物业经营管理

目录

国内会所经营的困境与对策会所物业的经营与管理会所物业概述一二三

会所物业概述会所物业的定义与历史发展会所物业的类型与特点及功能会所物业的产权归属的界定一

1.会所物业的定义与历史发展会所也被称为俱乐部，是为顾客提供康体、娱乐、沟通交流的场所，会所活动包括康体活动、娱乐活动、消闲活动、文艺活动、美容活动等。会所是现代物质文明和精神文明发展的产物，也是人们精神文化生活水平提高的必然要求。（1）会所的定义与作用

起源发展国内转型会所起源于15世纪的英国，它是英国上层社会的一种民间社交场所。1758年在苏格兰创建的圣安德鲁皇家高尔夫俱乐部通常被认为是乡村俱乐部的雏形。俱乐部提供的服务主要包括定期组织社交活动、例如会员提供餐饮、银行保险、联系和接洽等。1971年，美国俱乐部公司（ClubCorp）开办了世界第一家商业俱乐部，这成为了现今会所的鼻祖。但是，早期的商业俱乐部一般只对内部开放且业态较为单一，主要集中在餐饮方面。随着科技的发展和商业文化的演变，如今的商业俱乐部的业态更为丰富，设施更为齐全，服务也逐步完善。上海在1931年成为了中国第一个引入会所文化的城市，但由于战乱、市场机制以及社会态势等原因，上海的会所一直处于停滞状态。从1990年开始，随着市场经济的发展，北京、上海等城市开始引入国外高档俱乐部的经营与管理模式的会所。这些俱乐部的特点在于都位于城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。1996~1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，如中国会，长安俱乐部。相较而言，国外的会所侧重于康体类，而我国会所的功能更丰富，除了康体类项目外还引进了餐饮、儿童教育等项目。（2）会所的历史发展

会所分类表分类标准会所类型功能特点按所处物业类型不同住宅区会所以娱乐和康体会所为主，根据住宅所在位置又可分为城市会所、城郊会所和郊区会所，其中前两种会所的存在比例较高。大厦会所一般是高端大厦物业区，以社交和休闲会所为主，如写字楼商务会所。独立物业会所一般独立建设，以商务交往和休闲为主，如江南会。。按经营性质不同非营利性会所非盈利，为满足特定的业主或客户的需要而设立。营利性会所提供社区业主交流和商务会谈的空间，经营服务主要以营利为目的，典型的商业化会所。按经营内容不同康体类会所须借助一定的设施和场所，包括医疗保健、健美健身、体育运动等服务项目。休闲类会所须借助特定的设施和服务；强调趣味性和技巧性。娱乐类会所强调氛围感和文化气息，具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。综合类会所包括康体类、休闲类、娱乐类的各种服务项目的会所。按经营形式会员制会所只有会员才能参加活动并交纳一定会费的会所，是在高档的物业会所和提供特定人群高消费活动项目的会所。开放式会所指对业主客户和外来人员全面开放经营的会所，一般普通的会所都采用此方式。2.会所物业的类型与特点及功能（1）会所的类型

①棋牌室棋牌类娱乐项目种类繁多、玩法多变、娱乐性强，对参与者的体能要求低，任何年龄段的都可参加。棋牌室对室内空间的装饰没有硬性要求，少则20-30平方米，2至4台麻将桌，多则数百平方米，20-30台麻将桌。（2）会所常见功能模块

②游泳池会所游泳池一般分为露天泳池和室内泳池（往往是恒温游泳池）。运营费用与泳池换水的频率成正比，且室内恒温泳池的运营费用大大高于露天游泳池的运营费用。一般标准配置面积为室内泳池400~600平方米左右，室外泳池800~1200平方米左右。

③健身房健身房作为功能最齐全、活动内容最丰富的配置，为大多数会所采用。一般配置包括淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区、瑜伽室等。一般而言，器械区的面积为120~200平方米，有氧区的面积为50~80平方米，淋浴房的面积为70~80平方米，休息室的面积为100~120平方米。

④桑拿房桑拿浴是一种特殊的洗澡方法，兼有清洁皮肤和治疗疾病两种作用，通过促进使用者大量出汗，有助于改善血液循环，促进体内废物排出，使皮肤里各种组织获得更多的营养。一般标准配置面积为100-300平方米左右，有的会所在设计时也会作为健身房的一部分配套使用

⑤乒乓球室乒乓球是中国的国球，具有广泛的群众基础，而且占地较小，购置成本不高，是诸多会所较为常见的配置之一。标准的乒乓桌大小为2740*1525毫米，台高为760毫米。一般标准配置面积：40~45平方米/桌。

⑥羽毛球馆羽毛球馆对物业的建筑挑高要求较高，场地空间高度不低于9米。只有少数具备硬件条件的会所才会设置羽毛球馆。正规比赛