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2025年房地产自查报告

2025年房地产自查工作围绕企业经营全流程开展，覆盖土地获取、规划建设、销售运营、财务管理、社会责任等关键环节，通过资料核查、现场检查、数据比对、人员访谈等方式，全面排查风险隐患，现将具体情况报告如下：

一、合规经营自查情况

（一）土地获取环节。2022-2024年间累计获取土地12宗，总面积87.5万平方米，涉及城市包括A市、B市、C市等6个二线城市。自查发现，A市XX项目土地出让金存在延期缴纳情况，该地块于2023年3月摘牌，合同约定缴纳期限为2023年6月30日，实际缴纳完成时间为2023年7月15日，逾期15天，产生滞纳金236.4万元，已全额补缴；C市XX项目因土地权属核查疏漏，导致土地证办理延迟至2024年1月（合同约定2023年12月前办结），已协调当地自然资源部门加快审批流程，目前权属证明已完成备案。其余10宗土地均按合同约定足额缴纳出让金，土地证办理时限符合要求，未发现闲置土地或违规囤地情况。

（二）规划建设环节。对在建及已竣工的18个项目规划合规性进行核查，其中B市XX项目存在规划调整未及时报批问题：该项目原规划商业建筑面积3.2万平方米，2024年5月因市场需求变化调整为2.8万平方米，同步增加住宅面积0.4万平方米，调整方案未按规定报规划部门审批即开工建设，涉及违规建设面积0.4万平方米，已暂停相关楼栋施工，重新提交规划调整申请，截至2025年3月已取得规划部门批复，补缴城市基础设施配套费182万元。施工许可方面，18个项目中16个项目施工许可证办理齐全，D市XX项目因施工图审查滞后，2024年9月开工时施工许可证尚未办结，存在“未批先建”行为，已被住建部门处以罚款56万元，目前已完成许可证补办并整改完毕。质量安全管理方面，全年开展项目质量检查42次，发现质量隐患78项（如钢筋间距超标、混凝土强度不足等），整改完成率100%；安全检查56次，排查安全隐患126项（如临边防护缺失、塔吊维护不到位等），其中重大隐患3项，均已停工整改，整改周期平均4.5天，未发生四级及以上安全生产事故。

（三）销售运营环节。2024年累计销售商品房1268套，销售面积15.2万平方米，销售额128.6亿元。自查发现，E市XX项目存在虚假宣传问题：2024年3月销售广告中宣称“项目自带双语幼儿园”，实际规划中幼儿园为普惠性公办，未明确“双语”资质，已对相关广告物料全部撤除，对已购房客户进行补偿（减免物业费1年），涉及客户126户，补偿金额约189万元。预售资金监管方面，F市XX项目存在预售资金挪用情况：2024年6-8月累计挪用监管资金5200万元用于其他项目土地款支付，违反当地“预售资金优先用于工程建设”规定，已通过集团内部资金调剂全额归还，并对财务负责人给予降职处理。销售数据方面，经与住建部门网签系统比对，全年销售备案率100%，未发现捂盘惜售、阴阳合同等行为，销售均价波动幅度控制在5%以内，符合价格备案要求。

二、财务管理自查情况

（一）资产负债状况。截至2024年末，企业总资产1286.5亿元，总负债924.3亿元，资产负债率71.8%，较2023年下降2.3个百分点；有息负债586.2亿元，其中短期有息负债198.5亿元，货币资金235.8亿元，短期偿债能力覆盖倍数1.19倍，符合监管要求。但存在债务结构不合理问题：信托融资占比达32%，平均融资成本7.8%，高于银行贷款成本3.5个百分点，2025年计划将信托融资规模压缩至20%以内，新增银行贷款50亿元置换高成本债务。

（二）融资合规性。2024年新增融资280亿元，其中银行贷款120亿元、公司债80亿元、信托60亿元、供应链ABS20亿元。自查发现，供应链ABS存在“明股实债”嫌疑：通过关联方设立SPV公司，以应收账款转让名义融资20亿元，实际由集团承担回购义务，未按规定在财务报表中披露为负债，已聘请会计师事务所重新审计，调整财务报表相关科目，并停止此类融资模式。此外，某信托产品存在抽屉协议，约定“刚性兑付”条款，已与信托公司协商解除协议，支付违约金800万元。

（三）税务管理。2024年累计缴纳各项税费46.8亿元，其中土地增值税18.2亿元、企业所得税12.5亿元、增值税及附加16.1亿元。自查发现，土地增值税清算存在滞后问题：3个已竣工项目（总建筑面积45万平方米）未按规定在竣工后90日内完成清算，涉及应补土地增值税3.2亿元，已制定清算计划，2025年6月底前完成全部清算工作。此外，部分项目存在成本费用税前扣除不规范情况：将与生产经营无关的费用（如高管个人消费230万元）计入开发成本，已作纳税调整，补缴企业所得税57.5万元，并对财务人员进行问责。

（四）资金管理。建立“资金池”集中管理制度，2024年资金集中度达85%，但存在