【华源-2026研报】REITs系列报告：REITs市场承压调整，把握政策红利.pdfVIP

证券研究报告

固收定期报告

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2026年01月13日

REITs市场承压调整，把握政策红利

——REITs系列报告

投资要点：

证券分析师

近期上市的REITs项目上市首日表现均不理想，其中华夏安博仓储REIT上市首日

廖志明

SAC：S1350524100002大幅破发，REITs打新从“无风险套利”转向风险博弈。主要原因或在于以下几点：

liaozhiming@

赵孟田其一，25年下半年A股市场整体走势偏强，资金倾向于从偏债性的REITs转向权益

SAC：S1350525070004资产；10年期国债收益率从6月份低位的1.64%附近回升至12月中旬的1.82%左

zhaomengtian@右（以10Y国债活跃券为例），利率调整也在一定程度上削弱了REITs的相对配置

价值。从近期表现来看，2025/11/16-12/15仓储物流类REITs平均跌幅为3.5%，

联系人

产业园、仓储物流等周期性板块受经济周期影响显著，疲软的二级市场表现也对新

发项目形成拖累。

其二，2025年6月监管放宽REITs询价上限至25%（调整之前询价上限为10%），

询价区间放宽使得项目定价的市场化程度提升，投资者为避免无效申购，往往倾向

于接近区间上限报价，导致REITs项目一二级估值价差收窄，这也压缩了REITs打

新的盈利空间。

其三，25Q4仍为REITs战配份额的解禁高峰。从截至2025/8/15已上市的各类

C-REITs战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额来看，2025年9-12月战

配份额解禁抛压均较大，其中11月有7.43亿份、12月有8.27亿份非原始权益人及

其关联方的战配份额解禁。

25Q4多项因素拖累新发REITs项目上市后的二级市场表现，以往对于REITs项目

“逢新必打”的策略或逐步向价值投资逻辑回归，REITs打新也将会从无风险套利

转为机构间的风险博弈，投资者或将更加侧重于对项目底层资产质量的关注。

2025/11/16-12/15REITs全市场成交额和换手率持续萎缩，其中12月中上旬单周

换手率接近10月初低点。11月下旬以来，REITs全市场的周度成交额整体呈逐步

走低态势，较10月下旬的阶段性高点有较大幅度下滑，其中12月首周（12/1-12/7

REITs全市场单周成交额为19.62亿元）；活跃度方面，11月下旬以来REITs全市

场周度换手率明显萎缩，较10月末高点同样有较大程度下滑（12/1-12/7REITs全

市场单周换手率仅0.35%）。

2025/11/16-12/15REITs表现整体承压，数据中心、水利类逆势上涨。截至

2025/12/15已上市的REITs项目中，2025/11/16-12/15有9只REITs月线收涨、

68只收跌，上涨项目数量寥寥。从不同板块的REITs项目收盘价来看，