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厂房土地租赁审查流程专项文件

一、总则

1.1目的与依据

为规范厂房土地租赁行为，降低租赁风险，保障租赁双方合法权益，确保租赁标的物满足生产经营需求，特制定本审查流程专项文件。本文件依据国家及地方相关法律法规，并结合实际租赁业务特点编制。

1.2适用范围

本流程适用于公司及下属单位所有厂房、土地的租赁活动，包括新增租赁、续租及租赁条款变更等情形。

1.3基本原则

租赁审查工作应遵循“审慎评估、风险可控、权责清晰、效益优先”的原则，确保每一项租赁决策都经过充分论证和合规性审查。

二、租赁前审查阶段

2.1租赁需求确认与规划

业务部门根据发展战略及生产经营需要，明确租赁厂房或土地的具体需求，包括但不限于：

*地理位置：考虑交通便利性、产业链聚集度、政策环境等因素。

*面积与规格：明确所需厂房的建筑面积、土地的占地面积，以及层高、承重、柱距、行车等具体技术参数。

*租赁用途：明确用于生产、仓储、办公还是其他，并确认是否符合相关规划要求。

*租赁期限：初步设想的租赁年限，考虑装修改造周期、设备投入回报周期等。

*预算范围：初步的租金及相关费用预算。

业务部门需将上述需求形成书面《租赁需求说明书》，作为后续工作的基础。

2.2出租方主体资格审查

在接触具体租赁标的前，应对出租方的合法主体资格进行初步审查：

*产权证明文件：要求出租方提供标的厂房土地的《不动产权证书》（或《国有土地使用证》、《房屋所有权证》）原件及复印件，核实权属人信息，确保出租方为合法权利人或已获得充分授权的代理人。

*身份证明文件：若出租方为企业法人，需提供营业执照、法定代表人身份证明；若为自然人，需提供身份证；若为其他组织，需提供相应的合法登记证明。

*授权委托情况：如非产权人直接出租，需审查授权委托书的真实性、有效性及授权范围。

*权利限制审查：查询标的是否存在抵押、查封、共有等权利限制情况，必要时可要求出租方提供相关证明或配合查询。

2.3租赁标的物审查

对厂房土地本身的状况进行详细核查：

*权属清晰性：再次确认产权证明的真实性、完整性，确保出租方对标的拥有无可争议的出租权。

*物理状况：实地考察厂房结构、新旧程度、设施设备（水、电、气、通讯、消防、环保设施等）的完好性与适用性，评估是否需要大规模改造及改造的可行性。

*合规性审查：

*规划用途：确认标的的规划用途是否与承租方的使用需求一致，避免因用途不符导致后续无法办理相关审批或许可。

*建设合法性：审查厂房是否具有合法的建设工程规划许可证、施工许可证及竣工验收备案证明等。

*消防与环保：核实消防验收合格证明，了解环保要求及现有环保设施是否满足承租方生产工艺的需要，特别是涉及特殊行业的环保标准。

*周边环境与配套：考察周边道路、给排水、供电、通讯、排污等基础设施配套情况，以及是否存在影响生产经营的不利因素（如污染源、重大安全隐患等）。

2.4初步商业条件评估

在完成上述审查的基础上，对租赁的初步商业条件进行评估：

*租金水平：结合市场行情，评估租金报价的合理性。

*支付方式与周期：明确租金支付方式（如月付、季付、年付）及具体支付周期。

*租赁期限与续租权：评估租赁期限是否满足经营需求，以及续租条款的灵活性。

*其他费用：明确物业费、水电费、暖气费、维修费等杂费的承担方及支付标准。

*双方需求匹配度：综合判断出租方的条件是否与承租方的核心需求相匹配。

三、租赁谈判与合同条款审查阶段

3.1租赁谈判要点

在进入正式合同签署前，应就核心条款进行充分谈判：

*租金及调整机制：明确租金金额、支付周期、递增方式（如有）。

*租赁保证金（押金）：确定保证金金额、支付方式及退还条件。

*免租期：若涉及装修改造，协商合理的免租期。

*租赁物的交付标准与时间：明确交付时标的的状态、附属设施设备清单及交付时间节点。

*装修与改建：明确承租方是否有权进行装修或改建，以及装修方案的审批程序、费用承担、返还时的处理方式等。

*违约责任：针对双方可能出现的违约情形（如逾期支付租金、擅自转租、提前解约等），协商明确的违约责任。

3.2租赁合同核心条款审查

租赁合同是租赁关系的法律保障，其条款审查至关重要，应重点关注：

*当事人信息：出租方与承租方的主体信息应准确无误，与前期审查的主体资格证明一致。

*租赁标的物描述：应清晰、准确描述租赁厂房土地的位置、四至、面积（建筑面积、占地面积）、产权证号等，必要时可附平面图作为附件。

*租赁期限：明确起始日期和终止日期，注意是否超过法定最长租赁期限。

*租金及支付方式：条款应清晰、具体，具有可操作性。