REITS分红方案范本.pptx

REITS分红方案演讲人（创作者）：省院刀客特万

04/分红实施的全流程操作要点03/可分配金额的计算逻辑与关键变量02/REITs分红的核心原则01/政策背景与核心监管要求06/常见争议点与风险防范05/不同投资者类型的税务处理差异08/典型案例：某产业园REITs的分红实践07/分红方案优化的实务建议目录

01政策背景与核心监管要求

政策背景与核心监管要求REITs（不动产投资信托基金）作为“资产上市平台”，其分红机制是连接底层资产收益与投资者回报的核心纽带。我国自2020年《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）出台以来，对REITs分红作出了明确规范，这是理解分红方案的首要前提。

法律法规依据监管层面形成了“法律+部门规章+自律规则”的多层级体系。顶层依据为《证券投资基金法》，明确基金收益分配需符合合同约定；核心规章是《指引》，其中第第十五条规定“基础设施基金每年至少进行1次收益分配，分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”；配套规则包括《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》等，进一步细化了信息披露、会计处理等要求。

强制分红比例要求区别于普通公募基金“约定分配”的灵活性，REITs的“强制分红”是核心特征。以2023年已上市的29只REITs为例，所有产品的基金合同均明确“每年分配次数不少于1次，每次分配比例不低于可供分配金额的90%”。这一设计的底层逻辑是：REITs通过持有运营成熟的基础设施资产（如产业园、高速公路、仓储物流）获取稳定现金流，强制分红可确保投资者直接分享资产运营收益，避免资金沉淀于基金层面。

与普通公募基金的差异化规定普通公募基金的收益分配基于“净利润”，且无强制比例要求（如股票型基金多约定“不低于可分配利润的90%”，但可自主决定是否分配）；而REITs的“可供分配金额”需在净利润基础上调整（如加回折旧摊销等非现金支出），更贴近现金流实际，且分配为刚性义务。例如，某高速公路REITs2022年净利润为1.2亿元，但因折旧摊销达8000万元（非现金流出），可供分配金额调整为2亿元，最终分配1.8亿元（90%比例），投资者实际获得的是资产运营产生的“真金白银”。

02REITs分红的核心原则

REITs分红的核心原则分红方案的设计需平衡投资者回报与资产可持续运营，实践中需遵循三大核心原则。

强制分配原则如前所述，90%的分配比例是监管红线。2022年某能源REITs因底层资产维修支出超预期，可供分配金额仅为5000万元，尽管管理人提出“预留10%用于后续维护”的方案，但因违反《指引》要求，最终仍按4500万元完成分配。这一案例表明，强制分配不仅是合同义务，更是维持REITs“高分红工具”市场定位的关键。

现金流覆盖原则可供分配金额的计算需基于“可支配现金流”，而非账面利润。例如，某仓储物流REITs底层资产存在3个月的租金收账期，若某季度末有1000万元租金尚未到账，这部分虽计入收入但未形成实际现金流，需从可供分配金额中扣除。实践中，管理人需通过“现金流预测表”逐笔核对应收账款到账情况，确保分配金额有真实资金支撑。

可持续性发展原则过度分配可能侵蚀资产运营能力。以产业园REITs为例，若将全部可供分配金额分完，可能导致维修基金不足，影响厂房设施维护，进而降低租户续租率。因此，基金合同通常约定“可预留不超过10%的可供分配金额作为运营储备金”，用于应对设备大修、空置期补贴等支出。2023年某产业园REITs即因预留200万元储备金，成功应对了租户提前退租导致的3个月空置期，保障了后续租金收入稳定性。

03可分配金额的计算逻辑与关键变量

可分配金额的计算逻辑与关键变量可供分配金额是分红方案的核心数据，其计算需严格遵循《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》中的公式：

可供分配金额=合并净利润+折旧与摊销资本性支出运营资金的增加+其他非现金项目调整

收入确认范围界定收入主要来源于底层资产运营收益，包括：

1.直接运营收入：如租金（产业园、仓储物流）、过路费（高速公路）、电费（光伏REITs）等；

2.衍生收入：如停车场管理费、广告位租赁收入（产业园）、超额收益分成（部分项目与原始权益人约定）；

3.资产处置收益：仅在资产出售且收益落袋时计入（如某生态环保REITs2022年出售部分设备获得500万元，需扣除相关税费后计入）。

需特别注意：未到账的收入（如租户拖欠的租金）、未实现的公允价值变动收益（如评估增值）不得计入可供分配金额。

成本扣除项的具体内容成本扣除需区分“现金支出”与“非现金支出”：

1.现金支出：包括员工