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土地增值税自行清算需提交材料清单

土地增值税自行清算是房地产开发企业在项目达到清算条件后，自主依照税收法律法规及相关政策规定，计算应纳税额，并向税务机关申报缴纳的重要环节。完整、准确、合规的材料准备，是确保清算工作顺利进行、规避税务风险的基础。以下清单旨在为企业提供系统性指引，但实际操作中需结合项目具体情况及主管税务机关的要求进行调整与补充。

一、清算基础证明文件

此部分材料主要用于证明纳税人身份、清算项目的合法性及清算的启动依据。

1.纳税人基本信息资料：

*营业执照副本复印件。

*税务登记证副本复印件（若已三证合一，则提供营业执照即可）。

*法定代表人及经办人身份证明复印件。

*授权委托书（若委托经办人办理，需明确委托权限及期限）。

2.清算申请与承诺书：

*《土地增值税清算申请表》（通常由税务机关提供制式表格）。

*纳税人就清算申报的真实性、准确性和完整性出具的书面承诺书。

3.项目清算条件证明材料：

*房地产开发项目符合清算条件的证明文件，如项目竣工验收备案证明、房屋测绘报告（若用于证明可售建筑面积）、销售达到85%以上的证明材料（如销售台账、统计报表等）或其他符合清算条件的情形说明。

二、房地产开发项目基本情况资料

该部分材料用于全面反映项目的整体概况，是理解项目背景的关键。

1.项目立项与审批文件：

*房地产开发项目立项批复（备案）文件复印件。

*建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件。

*商品房预售许可证、商品房销售许可证复印件。

2.项目规划与建设资料：

*项目规划总平面图、竣工图复印件。

*项目竣工验收报告或备案表复印件。

*项目开发过程中涉及的重大变更（如规划调整、设计变更）的相关批准文件复印件（如有）。

3.项目测绘与面积资料：

*具有相应资质的测绘机构出具的项目可售建筑面积、已售建筑面积、未售建筑面积的测绘报告。

*房产分户（室）面积对照表。

三、收入情况及相关证明材料

准确核算应税收入是土地增值税清算的核心环节之一，需提供完整的收入确认依据。

1.销售明细表与汇总表：

*房地产销售明细表，应区分普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产（如商铺、车位等）分别列示，内容至少包括：房号、购房者姓名、合同签订日期、销售金额、面积、款项收取情况等。

*不同类型房地产的销售收入汇总表。

2.销售合同与票据：

*与销售收入对应的商品房销售合同（协议）复印件（重点备案合同）。

*销售发票存根联或记账联复印件，或税务机关代开发票的相关凭证。

*对于以非货币性资产交换、抵偿债务、分配给股东或投资人等视同销售的情形，需提供相关合同、协议及价格确认依据。

3.其他收入证明：

*如存在租金收入等与转让房地产无关的收入，需提供相关证明材料并说明情况（此类收入不纳入土地增值税清算收入）。

*涉及销售退回、折扣折让的，需提供相关协议及红字发票等证明材料。

四、扣除项目相关证明材料

扣除项目的确认直接影响应纳税额的计算，需提供充分、合规的凭证及说明。

1.取得土地使用权所支付的金额：

*土地出让合同（或转让协议）复印件。

*支付土地出让金（或地价款）的财政票据（或转让方开具的发票）复印件。

*缴纳契税、印花税等相关税费的完税凭证复印件。

*如涉及土地征用及拆迁补偿费，需提供拆迁补偿协议、付款凭证、被拆迁人收款收据或发票等。

2.房地产开发成本：

*土地征用及拆迁补偿费：同上。

*前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出的合同、协议及相应的付款凭证、发票复印件。

*建筑安装工程费：

*出包工程：建筑安装工程施工合同、工程结算报告（或竣工结算审计报告）、建筑业统一发票复印件、付款凭证。

*自营工程：耗用的材料、人工、机械等费用的原始凭证、成本核算资料。

*如涉及甲供材，需提供甲供材采购合同、发票、出库单及与施工方的结算资料。

*基础设施费：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出的合同、协议、付款凭证、发票复印件。

*公共配套设施费：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如居委会、派出所、幼儿园、学校、消防设施等，需提供相关合同、协议、付款凭证、发票复印件及公共配套设施产权归属证明或说明。

*开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，如工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，需提供费用归集表、相关费用支出凭证复印件。

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