美国城市开发控制体系及其区划运作传统方式.pdfVIP

不合理的，而不是依靠地方论证其合理性。

行政管辖权只是行力的一部分。为土地利用而行使的行政管辖权是公

众健康、安全和福利的权力，这些权力为院所承认。几乎每一个城市都

有这种固有的行政管辖权，即为了市民的健康和安全而通过并强制实施。土地

使用主要是关于公共福利条款的行政管辖权，土地使用规范最早是针对建筑的消防

限制、卫生要求和缩减改建以及后来的城市土地划分为不同用途的地块等。因此，

行政管辖权被做为大部分地法令的基础。例如，它被用来要求居民在其房屋上安置

较大的门牌号码，以便于在发生火灾时易于识别。或者它可以被用来约束开发商的

建设活动，确保开发商已付过开发证费用并证实其开发项目是合理的，以此来

保护居民不会受到开发商的。它被用作道路交通、建设条例以及健康

等的基础。对本章内容最重要的是，它也同样做为区划和所有区划的其他变化

形式的基础已经个世纪了。

3.3区划运作的传统方式

区划是城市中进行开发控制的最主要依据。因此，对于规划实施而言，区

划法与城市规划之间的关系就成为一个重要的问题。只有将城市规划的内容全面而

具体地体现为区划法的内容，城市规划才有可能得到实施。在这方面，很多州都在

法律条文中明确要求区划的制定需要以总体规划为基础。地方是依据州的

法而制定区划，在这样的中也了达到这一要求的具体方法。在有

些州的法中要求规划机构做为负责区划编制的机构；在有些州设有独立的

区划，它们需要与规划之间进行紧密的协作；有些州不设规划，

但总体规划的基本原则也需要运用到区划的阐述之中。区划需经地方

机构的批准，并做为而对土地使用控制起作用。

下文将对区划运作的传统方式进行简要的介绍，主要从区划的控制要素、区划的控

制特征和区划更改三个方面进行展开。

3.3.1区划的控制要素

区划需要将土地按其使用性质进行分类，典型的区划将一个地区分成各种不同

用途的地块，如住宅、商业、工业和公共设施用地等，并对每个地块对其土地利用

及开发提出要求和。区划的内容通常包括：每个地块的用途、最小地块规

模（minimumlotsizes）、建筑密度、建筑高度、空地和退后红线（setback）、体

量限制（bulklimits）、停车要求等。附属的可以涵盖更广的领域，诸如防护

林带、建筑设计、标志牌以及照明要求等。

区划的原则是地方把其辖属的土地在图纸上分成很多地块，根据每一分区的特

定土地用途或经允许的混合土地用途制订条例。区划的内容也包括新开发项目物质

形态的和限制，这样的控制通常包括：

•建筑：

•建筑前、后、侧面需要的最小退界线：

-地块大小和覆盖率（通常是以建筑密度做为参照）或建筑的容量等：

•最小的停车场（在一个以汽车为主导的社会中是至关重要的）。

区划图纸和区划条例经过合适的程序后可以修正，一旦这些修正内容通过一定的采

纳程序以后就可以适用。许多区划都采用松散的格式以便于修正。这些

的申请者包括那些想要用其他方式开发而不是区划法所允许的方式进行开发的开发

商，或一些居民团体以及各种。

下面的摘录表明了区划的关键特征，这份摘录来自一份早期的较为简单的区划。

复杂的区划会更长，如纽约市区划包含有三本1000多页很小字体的内容，

旧金山市的区划为47平方英里城市用地准备了800多页内容。这份新泽西州

泽西市的区划相对较短。区划的基本结构是以下主要内容，首先是每个分区的

名称和目标：

“R-3和−3中等密度住宅区”

“这类居住地区的自标是对更度进行限制，R-3地区沿着拥有商业设施和服

务设施的主要街道布置，R-3A地区没有重要的商业设施，因此没有配备服务

设施。这些地区也包括许多公共和半公共设施。为容纳混合土地用途以及更高的密

度可以增加建筑高度。”

然后区划法描述了经的主要土地用途（对定义不同的单独）：

“独立式住宅单元；联立式住宅单元；联排式住宅；住宅区