房地产金融第6章.pptVIP

房地产金融;房地产融资征信调查和工程融资分析;第六章房地产融资征信调查和工程融资分析

第一节房地产融资征信调查

一、征信调查的概念

又称资信调查或信用调查,它是指通过一定的方式对往来客户资金与信用等方面的情况进行调查了解。

银行信贷部门对客户的申贷事宜，不管借款人申贷金额多少、期限长短，都应由征信调查人员按照一定的征信调查程序，办理征信调查分析及担保品的核实工作，测定贷款的风险度，然后拟就征信报告，供贷款发放部门决策参考。

征信调查的目标：通过对拟授信对象的经营、财务状况进行评估，获得接近完整的信用评估，确保银行贷款债权的平安；向客户提出改进意见，提供管理咨询效劳，也可作为选择优良客户提供业务部门，作为开展银行与企业和个人关系的重点对象。;二、征信调查的内容

〔一〕征信调查中的原那么

1、5C原那么

※※品行〔Character):

它主要评价借款人是否有清偿债务的意愿。这反映在借款人过去的偿债记录上。

※※能力(Capacity)：

它主要评价借款人是否有法律上和经济上的能力。

※※资本(Capital)：

指借款人资财的价值、性质和数量

※※担保品(Collateral)：

它是证明借款人信用情况的又一重要因素。正确估价，注意担保品丧失担保作用的情况。

※※状况(Condition)：

是借款人经营业务或所处行业的状况，包括房地产市场环境状况、借款人所在行业的现状与前景、房地产开发企业的竞争力状况、个人借款人职业的稳定性等。;2、5P原那么

——借款人因素〔PeopleFactor)

借款客户的主要负责人的教育、健康、社会背景等；借款人的经营能力及敬业精神；借款人过去与银行往来的情况，包括过去对银行的承诺及其履行情况，重大经营情况是否及时报告银行等。

——目的因素(PurposeFactor)

借款人借款的用途和目的。

——还款因素〔PaymentFactor)

掌握借款人是否有正当而充分的还款来源

——保障因素〔ProtectionFactor)

贷款工程发生还款困难时，有无其他还款来源(如足够的抵押品等)，会不会引起借款人资产负债情况的恶化。

——前景展???因素〔PerspectiveFactor)

对借款人所处行业的前途及其自身将来开展进行预估。;3、MFE原那么

在上述五C原那么中，“品行”和“能力”是关于人的要素，属于管理要素；“资本”和“担保”是关于财务的要素；“状况”是关于经济的要素。银行贷款审查实际上是对管理、财务及经济三个要素的审查，征信调查也就是围绕这三个要素而展开，即：

——管理要素〔ManagementFactor)

——财务要素〔FinancialFactor)

——经济要素〔EconomicFactor)

;(二〕征信调查的主要内容

1、个人的征信调查

个人品行〔借款人的历史记录，重点是经历、个性和平常的行为〕；

偿债能力〔职业、其他收入、其他债务〕；

担保品〔房产、债券、存款单〕。;2、对企业的征信调查

;〔三〕征信调查的途径

〔一〕自行调查

1、直接调查：通过会见借款人、实地查看、向借款人索取资料等方式进行的调查。

2、间接调查：征信调查人员从侧面去调查借款人的信用。

〔二〕委托调查：

委托专业的征信调查机构代为调查;四、征信管理

1、加强征信业务管理：银行应该加强对征信调查部门的领导，充实征信调查人员，增强征信调查部门的工作权威。

2、改进征信标准：征信标准的分类设置与各具体征信标准的分值分配要更加合理化。

3、实施禁入制度：建立房地产开发经营企业主要业务岗位从业禁入制度。

4、建立征信通报制度：银行内部各级征信部门和各银行征信部门乃至社会征信部门之间，应该对征信调查中发现的危害或者可能危害银行融资平安的重大事情予以通报。

5、建立金融机构征信同业公会

6、营造老实守信重要的舆论气氛。;第二节房地产融资征信调查的主要指标

一、征信调查中的主要财务指标

〔一〕短期偿债能力指标〔P153〕

1、流动比率：用以衡量企业短期偿侦能力的一个重要指标。

流动比率=流动资产/流动负债X100％

企业的流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等，但待摊费用这种已经付出的款项不能用来偿债。流动负债包括应付账款、应付票据、短期内到期的长期债务、应缴税金和其他应付费用等。;流动比率说明企业流动资产在短期债务到期前可以变为现金用于归还流动负债的能力。这一比率越高，以流动资产抵偿