徐和锋：房地产项目财务评估专题讲座.pptVIP

房地产项目财务评估专题讲座;;项目财务评估的指标体系——三大评估指标;项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例;;项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例;项目基础指标数据确定——项目的基础指标数据确定是项目进行财务评估的基础条件;物业体量配比建议——根据市场研究结果结合项目产品定位，明确项目各物业类型的体量配比建议，是项目进行财务评估的前提条件;项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例;项目开发成本表——直接开发成本;序号;序号;项目开发成本表——间接开发成本;;上实湖州西山项目案例

3号地“中国湖商国际会馆”

成本估算;财务评估/Step2成本估算;项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例;收入测算是对项目未来的租、售计划及所产生收入的过程模拟，怎么算;房地产项目价格评估方法;;细分产品价格（市场比较法）——根据市场成交数据，将本项目与竞争项目进行系数打分拟合，预判项目市场价格;;;假设开发法，较多用于楼面地价的测算;收益还原公式;评估案例—上海某别墅项目;未来价格走势预估——通过对一段时期内房地产价格走势变动幅度的研究，动态预测未来产品价格，一般参照GDP增长率或房价年均复合增长率;建设及销售周期预估——根据所属物业类型的市场情况和相应体量大小以及开发商需求，确定项目建设和销售周期;;项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例;财务分析“三张表”;;财务评价的两大方法;;盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系，项目前期策划中运用较少;动态评价法案例——泰州华侨城项目;;

通过对关键财务指标的分析，判断本项目实施的经济可行性；

累计净现金流模拟项目开发周期中的现金需求，开发商可根据此安排资金投放以及融资；

投资高峰期反应项目在此时点为项目总体累计投入的高点；

投资峰值是开发商比较关心的确定资金准备的指标；;风险评估——判断房地产开发过程中可能面临的威胁，并提出应对策略;敏感性分析——反映单种不确定因素（地价、售价等）对项目效益的影响，一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性;项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例;通过对关键财务指标的分析，判断项目实施的经济可行性，给出财务评估结论与建议;财务评估的常见误区;;项目基础指标数据确定;物业体量配比建议;项目物业价格评估方法——市场比较法;选取各物业可比案例，进行比较拟合，得出项目物业价格;选取市场可比联排别墅个案，通过市场比较法，拟合出项目的联排别墅价格25066元/平方米;选取市场可比高端公寓个案，通过市场比较法，拟合出项目的高端公寓物业价格22452元/平方米;选取市场可比中端公寓个案，通过市场比较法，拟合出项目的中端公寓物业价格14637元/平方米;选取市场可比商业物业个案，通过市场比较法，拟合出项目的商业物业价格19200元/平方米;选取市场可比公寓式酒店个案，通过市场比较法，拟合出项目公寓式酒店物业价格17521元/平方米;选取市场商住物业个案，通过市场比较法，拟合出项目商住物业价格15907元/平方米;选取独栋别墅物业项目城建·山海天别墅、颐和星苑、石湾山庄项目，考虑产品附加值、社区景观、外部环境等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。;选取市场大户型商住物业个案，通过市场比较法，拟合出项目海景大平层物业价格24257元/平方米;根据城市化进程及房地产市场周期走势，我们确定商品房价格增幅情况;注：

以上各类产品的去化速度按照本项目体量以及青岛市整体市场月均去化情况预估，并已考虑为达到匀速销售而分期推盘策略，因此销售周期做适当拉长处理（青岛市类似产品月均去化情况：海景酒店公寓：23套、loft/soho：30套、高端公寓：37套、大平层公寓：22套、普通小高层：58套、独栋：6套、联排：16套）

以上所设时间节点及开发周期经供参考

考虑到回搬房的动迁周期较长，适当延长开发周期;根据开发时序确定项目开发成本投入时序，项目开发成本451030万元;项目总收入816372万元;注：内部收益率高是因为总体成本低，地价变化将对投资产生较大影响;项目投资高峰值出现在2011年2季度，为35580万元;THANK

YOU！