房屋买卖定金协议.docxVIP

房屋买卖定金协议

引言：为何定金协议如此重要？

在房屋买卖这一宗涉及重大金额与复杂流程的交易中，从最初的意向洽谈到最终的合同签署，往往存在一个关键的过渡环节——定金协议的签订。这份看似简单的文件，实则是交易双方意愿的初步锁定，是未来正式合同的“前哨”，更是防范交易风险、减少后续纠纷的第一道防火墙。它不仅能给卖方以“安心”，确认买方的购买诚意；也能给买方以“保障”，在一定期限内锁定目标房源，为后续的尽职调查和资金准备争取宝贵时间。因此，深入理解定金协议的内涵、严谨拟定协议条款，对买卖双方而言都至关重要。

一、定金的法律属性：“定”金非“订”金，一字千金

在探讨定金协议之前，首先必须厘清“定金”的法律含义，及其与日常生活中常被混用的“订金”的本质区别。

定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过主合同标的额的百分之二十），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。根据我国《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这就是俗称的“定金罚则”。

订金，则通常被视为预付款，是一种支付手段，不具有担保合同履行的性质。如果合同未能履行，支付订金的一方可以请求返还订金，收受订金的一方一般也只需原数返还，不适用惩罚性规则。

因此，在房屋买卖中，“定金”与“订金”虽一字之差，法律后果却天壤之别。定金协议的核心在于通过“定金罚则”来担保双方当事人履行签订正式买卖合同的义务，而非担保买卖合同本身的履行。

二、定金协议的核心构成要素：清晰明确是前提

一份规范、有效的定金协议，应当尽可能清晰、全面地约定交易双方的核心权利与义务，为后续的正式交易奠定坚实基础。以下是协议中不可或缺的核心内容：

1.买卖双方当事人信息：

*应包含双方完整的姓名（或名称，如涉及单位）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系地址、联系电话等。确保身份信息的准确性，是避免后续主体争议的基础。

2.标的房屋基本情况：

*必须明确、唯一。包括房屋坐落位置（精确到门牌号）、建筑面积（以产权证登记为准）、房屋结构、产权证号（如有）、房屋用途（住宅、商用等）、是否存在抵押、查封等权利限制情况。房屋的基本状况描述应与不动产权属证书一致。

3.定金条款：

*定金金额：明确约定定金的具体数额。此数额应在法律允许的范围内（不超过主合同标的额的百分之二十，此处“主合同标的额”通常指双方初步商定的房屋总价款）。

*支付方式：是现金支付、银行转账还是其他方式。如为转账，应注明收款方账户信息。

*支付时间：约定定金支付给卖方（或第三方监管账户）的具体日期或期限。

4.房屋总价款及支付方式（初步约定）：

*虽然定金协议并非正式买卖合同，但双方通常会在此阶段对房屋的总价款达成初步一致，并可简要约定后续房款的支付方式（如按揭贷款、一次性付款等）及大致期限。这有助于稳定交易预期。

5.签订正式《房屋买卖合同》的期限：

*这是定金协议的核心条款之一。双方应约定在本定金协议签订后多少日内（例如七日内、十五日内），共同前往指定地点（如中介公司、律师事务所或相关登记部门）协商并签订正式的《房屋买卖合同》。

6.定金的处理方式：

*明确在双方如期签订正式买卖合同后，已支付的定金如何处理，通常是自动转为购房款的一部分（即充抵首期款或房款）。

7.违约责任与定金罚则的适用情形：

*买方违约：若买方无正当理由逾期未与卖方协商签订正式买卖合同，或明确表示不购买该房屋，则卖方有权没收定金。

*卖方违约：若卖方无正当理由逾期未与买方协商签订正式买卖合同，或在定金支付后擅自将房屋出售给第三方，或明确表示不卖该房屋，则卖方应双倍返还定金给买方。

*不可归责于双方的事由：若因不可归责于买卖双方的事由（如政策突变导致无法办理过户或贷款审批失败且非双方过错），导致正式买卖合同无法签订的，卖方应将收取的定金无息退还买方。

8.其他约定事项：

*例如，关于房屋交付标准及时间的初步意向、户口迁移问题、房屋内留存设施设备清单、税费承担的初步约定（或明确在正式合同中另行约定）、中介费的承担方及支付方式等。

*还可约定，若因一方原因导致无法签订正式合同，违约方应承担守约方为促成交易而支出的合理费用（如律师费、调查费等），但需谨慎约定，避免扩大责任范围。

9.争议解决方式：

*约定如因本协议履行发生争议，双方应首先友好协商；协商不成的，是