经济师考试建筑与房地产经济(中级)专业知识和实务重点难点精练试题详解.docxVIP

经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)重点难点精练试题详解

一、单项选择题（共60题）

1、在房地产开发项目可行性研究的投资估算阶段，采用“单位指标估算法”时，下列关于估算误差的说法正确的是（）。

A.估算误差一般可控制在±5%以内

B.估算误差一般可控制在±10%以内

C.估算误差一般可控制在±20%以内

D.估算误差一般可控制在±30%以内

答案：C

解析：单位指标估算法属于可行性研究中的“粗略估算法”，其精度低于概算、预算阶段，误差通常允许在±20%左右。若需更高精度，应进入概算或施工图预算阶段。

2、根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013），采用清单计价模式的招标工程，下列关于“最高投标限价”（招标控制价）的说法正确的是（）。

A.招标控制价必须等于标底，不得上下浮动

B.招标控制价可以低于工程成本，但不得高于批准概算

C.招标控制价是招标人允许投标人报价的最高限额，且应随招标文件一并公布

D.招标控制价只需在评标时向投标人公布，开标前必须保密

答案：C

解析：《清单规范》6.1.4条明确：招标控制价是招标人设定的最高投标限价，应随招标文件一起发布，接受社会监督；其编制须反映社会平均水平且不得低于成本价，故C正确。

3、在房地产开发项目投资估算中，下列哪一项不属于“前期费用”？

A.土地取得费

B.可行性研究费

C.规划设计费

D.地质勘察费

答案：A

解析：前期费用是指项目在正式开工前为准备和报批所发生的各项费用，主要包括可行性研究费、规划设计费、地质勘察费、环境影响评价费、报建报批费等。土地取得费属于土地成本，是开发总成本的重要组成部分，但不属于“前期费用”范畴，它通常单独列示于“土地成本”或“开发成本”中。因此，本题正确答案为A。

4、下列关于建筑安装工程费用构成的表述，正确的是：

A.企业管理费属于直接工程费

B.利润属于规费的一部分

C.税金包括增值税、城市维护建设税和教育费附加

D.材料费不包含运杂费和运输损耗

答案：C

解析：根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号），建筑安装工程费用由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成。其中，税金包括增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加，因此C项正确。A项错误，企业管理费属于间接费，不属于直接工程费；B项错误，利润是企业完成工程应获得的报酬，属于建筑安装工程费中的“利润”项，不属于规费；D项错误，材料费包括材料原价、运杂费、运输损耗、采购及保管费等。综上，本题正确答案为C。

5、某房地产开发企业开发一住宅项目，建筑面积为20000㎡，预计开发周期为2年。土地取得成本为8000万元，建安成本为6000万元，管理费用为土地取得成本与建安成本之和的5%，销售费用为销售收入的3%，销售税费为销售收入的6.5%，开发期前半年投入全部土地取得成本，建安成本和管理费用在开发期内均匀投入。贷款年利率为8%，按季计息。项目建成后，住宅全部销售，平均售价为10000元/㎡。采用成本法评估该项目开发完成后的市场价值时，投资利息的计算基数通常不包括（）。

A.土地取得成本

B.建安成本

C.管理费用

D.销售费用

答案：D

解析：在成本法评估中，投资利息的计算基数为土地取得成本、建安成本、管理费用以及销售费用（如果销售费用在开发期发生且占用资金）。但本题关键点在于“开发完成后的市场价值”评估时点。销售费用和销售税费通常在项目开发完成后、销售时发生，其资金占用的时间很短或几乎不占用开发期的资金，因此在计算投资利息时，一般不计入销售费用和销售税费作为基数。具体到本题，销售费用为销售收入的3%，属于销售阶段发生的费用，在开发期并未投入，因此不计息。而土地取得成本、建安成本和管理费用均在开发期内投入并占用资金，需要计算利息。因此，投资利息的计算基数通常不包括销售费用。

6、关于房地产投资项目的敏感性分析，下列说法错误的是（）。

A.敏感性分析可以用于判断项目承担风险的能力

B.敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生不利变动的概率

C.多因素敏感性分析是考察两个或两个以上因素同时变化对项目经济指标的影响

D.敏感性分析通常对项目的财务内部收益率、净现值等指标进行分析

答案：B

解析：敏感性分析是通过研究项目主要不确定性因素发生变化时，对项目经济评价指标的影响程度，从而判断项目承担风险的能力。它可以确定哪些因素是敏感因素，以及这些因素变化对经济指标的影响程度。但是，敏感性分析本身并不能确定不确定性因素发生不利变动的“概率”，这属于风险分析（如概率分析）的范畴。选项A、C、D的描述均符合敏感性分析的特点。因此，说法错误的是B选项。

7、下列关于不