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物业管理日常巡查与维修保养工作手册

一、总则

1.1目的与依据

为规范物业管理服务过程中的日常巡查与维修保养工作，确保物业共用部位、共用设施设备的完好与正常运行，维护业主及使用人的合法权益，创造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境，依据国家及地方相关法律法规、行业标准及本物业项目《管理规约》等，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于本物业管理处全体工程技术人员、维修人员及相关管理人员在进行物业日常巡查与维修保养工作时的操作与管理。

1.3基本原则

1.预防为主，防治结合：通过日常细致巡查，及时发现潜在问题，采取预防性措施，减少故障发生。

2.及时高效，质量第一：对发现的问题迅速响应，及时组织维修，确保维修质量，满足使用要求。

3.专业规范，安全操作：严格按照操作规程和技术标准进行作业，确保人身及设备安全。

4.记录完整，持续改进：详细记录巡查、维修、保养情况，定期分析总结，不断优化工作流程和服务质量。

5.客户至上，服务为本：以业主及使用人的需求为导向，提供主动、热情、周到的服务。

二、日常巡查工作

2.1巡查内容与标准

2.1.1公共区域巡查

1.楼宇本体：

*外墙及外立面：有无明显破损、裂缝、渗漏痕迹，饰面砖/涂料有无起鼓、脱落、变色。

*楼梯间、通道：地面、墙面、天花有无破损、脱落、渗水；扶手、栏杆是否牢固、有无锈蚀；照明是否完好；消防通道是否畅通，防火门是否正常关闭。

*电梯厅、大堂：地面、墙面、天花、门窗、镜面等是否完好整洁；照明、通风是否正常；信报箱是否完好。

2.公共设施设备：

*门禁系统：读卡器、密码键盘、闭门器等是否正常工作，有无损坏。

*监控系统：摄像头角度是否正常，画面是否清晰，录像是否正常。

*消防设施：灭火器压力是否正常，有无过期；消防栓箱内设施是否齐全完好，水带有无破损；烟感、温感、手动报警按钮是否正常；消防通道指示灯、应急照明灯是否完好。

*公共照明：楼道灯、庭院灯、草坪灯、泛光灯等是否正常点亮，有无损坏、缺失。

3.公共环境：

*绿化：植物生长状况，有无枯死、病虫害；绿化带内有无杂物、垃圾。

*道路、广场、停车场：有无破损、积水、塌陷；交通标识是否清晰完好。

*垃圾桶（站）：有无破损，垃圾是否及时清运，周边有无散落垃圾、异味。

*水景、小品：设施是否完好，水质是否清洁，有无渗漏。

2.1.2专项设施设备巡查

1.电梯：

*运行是否平稳，有无异响、异常震动。

*层门、轿门开关是否顺畅，有无卡滞。

*内召、外呼按钮是否灵敏，显示是否正常。

*轿厢内照明、通风、应急装置（电话、报警铃）是否完好。

*机房内设备运行状况，有无漏油、异响。（此项可与专业维保单位协同或监督进行）

2.供水供电系统：

*水泵房：水泵运行是否正常，有无异响、渗漏；压力表读数是否在正常范围；水箱（池）水位是否正常，有无溢水、渗漏；水质有无异常。

*配电房：各开关仪表指示是否正常，有无异响、异味、过热现象；应急电源（发电机）是否处于良好备用状态。（高压部分巡查需由专业电工按规程进行）

3.消防控制系统：

*消防控制柜（消防主机）运行是否正常，有无报警信息，指示灯是否正常。

*消防水泵、喷淋泵手动/自动状态是否正常，有无定期测试记录。

4.二次供水设施：水箱（池）的清洁度、液位、透气孔、人孔盖等。

2.2巡查方式与频次

1.定时巡查：

*公共区域：每日至少一次全面巡查。

*电梯机房、水泵房、配电房等关键设备房：根据设备特性，每日或每周至少巡查一次。

*消防设施：每月至少一次全面检查测试。

2.不定时巡查/抽查：物业经理、工程主管应对巡查工作进行不定期抽查，对重点区域、重点时段加强巡查。

3.专项巡查：根据季节变化（如雨季前检查防汛设施，冬季前检查供暖设施）、节假日、重大活动等情况，组织专项巡查。

2.3巡查记录与报告

1.巡查人员应随身携带《巡查记录表》，对巡查情况进行详细、准确、及时记录。记录内容包括：巡查时间、地点、项目、状况、发现问题、处理意见（如有）、巡查人等。

2.对巡查中发现的轻微问题，巡查人员可当场处理的，应立即处理并记录。

3.对发现的较大或需专业维修的问题，应立即向工程主管或物业经理汇报，并做好记录，明确责任人和处理时限。

4.巡查记录应每日汇总，定期整理归档，作为维修保养计划制定和工作评估的依据。

三、维修保养工作

3.1维修保养工作的分类与响应

1.紧急维修：直接影响业主/使用人生命财产安全、公共秩序或造成较大经济损失的故障。如：突发性停水停电（非市政原因）、电梯困人、严重