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万科全套成本制度-成本核算指导

1.目标：加强成本管理，规范集团房地产开发公司成本核算，对的计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适合用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发公司。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的履行、解释、修改并检验执行情况；

集团内各房地产开发公司负责严格按照国家以及集团成本管理的规定，对的组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改善成本核算措施，合理拟定成本计算对象，对的归集和分派开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不停谋求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

方法和过程控制

成本核算的基本程序

成本核算的通常环节依次如下：

依照成本核算对象的拟定原则和项目特点，拟定成本核算对象。

设立关于成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

按受益原则和配比原则，拟定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分派方法、原则。

将归集的开发成本费用按拟定的方法、原则在各成本核算对象之间进行分派。

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

对的划分已竣工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转竣工开发产品成本。

对的划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，依照关于规定分别计算可售面积、不可售面积应承担的成本，对的结转竣工开发产品的销售成本。

编制成本报表，依照成本核算和管理规定，总括反映各成本核算对象的成本情况。

成本核算对象的拟定

成本核算对象的拟定原则

满足成本计算的需要；

便于成本费用的归集；

利于成本的及时结算；

适应成本监控的规定。

成本核算对象的拟定方法

各公司可依照成本核算对象的拟定原则，并结合项目实际情况，拟定具体成本核算对象。

成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不一样功效的，在按期(区)划提成本核算对象的基础上，还应按功效划提成本核算对象。

同一社区、同一期有高层、多层、复式等不一样结构的，还应按结构划提成本核算对象。

依照核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不管其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目标成本。

成本费用项目及核算内容

成本费用项目

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制导致本法设立成本项目。成本项目通常包

括以下八项：

土地取得价款

开发前期准备费

主体建筑工程费

主体安装工程费

社区管网工程费

园林环境工程费

配套设施费

开发间接费

各成本项目标核算内容

土地取得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，重要包含如下内容：

A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B、合作款项：赔偿合作方地价、合作项目建房转入分給合作方的房屋成本和相应税金等。

C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口赔偿费。

D、拆迁赔偿费：关于地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿净支出，安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等。

开发前期准备费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。重要包含如下内容：

A、勘察设计费

勘测丈量费：包含初勘、详勘等。重要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，曰照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其余：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3)建筑研究用房费：包含材料及施工费

B、报批报建增容费

报批报建费：包含安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专题基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补助费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府关于部门交纳的报批费。

增容费：包含水、电、煤气增容费

C、“三通一平”费：

暂时道路：接通红线外施工用暂时道路的设计、建造费用。

暂时用电：接通红线外施工用暂时用电规划设计费、暂时管线铺设、改造、迁移、暂时变压器安装及拆除费用。

暂时用水：接通红线外