项目投资操作程序与实战要点.pdfVIP

项目投资

操作程序

第1操作环节：周期与投资时机

第2操作环节：投资决策的程序设计

第3操作环节：项目投资的阶段性分析

第4操作环节：把握投资时机的要点

使用说明

有人说，发展商的企业就是“项目投资”。我们发现，许多成功项目背后最的环节便

是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。试图总结公司最的思想与策略是不切

实际的，这里从技术层面概括了项目投资的程序与实战要点，在现实中仍要靠发展

商的长袖善舞。

第1操作环节：周期与投资时机

一项周期是从项目筹建开始，到项目拆除为止经过的时间。由

于的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便投资分析，将房

地产周期划分为如下八个阶段。

（－）论证设计阶段

指从开发商着手买地到决定开发具体内容的阶段。此阶段，开发商

首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项

目可行性）。认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。

（二）第措资全阶段

指从开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，开发南千

方百计地说服投资者对项目进行投资，从而项目建设需用。

（三）项目建设阶段

指从开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段，开发商选定承包

公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。

（四）项目试运营阶段

指从开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段，开发项目各部分

逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。此阶段时间较短，一般一年左右。

（五）项目正常运营阶段

指从开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段，开发项目

服务并获取利润，且收支变化幅度较小。

（六）项目设备区农阶段

指从开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段，需追加投资用

于更新设备、改善服务、提高利润水平。

（七）项目修江孜追阶段

指从开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段，需投入大量修

复改造原有建筑，使开发项目的服务水平和获利能力得到提高。

（八）项目拆除阶段

指从开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段，重划利用土地，

拆除原有建筑。

周期说明了投资机会的丰富多彩

1、周期的每一阶段都需要的支持，都需要吸收，从而给投资者以投资

机会：

项目的开发经营需要大量充足的支持，然而投资商投放的都是有

限的，不论这种有限投资是故意还是无奈，投资商都往往投入一定开发经营出阶

段性成果后再行转手或融资。而这种周期内的阶段性转手或融资就给其他投资商提

供了许多种可供选择的机会。

2、处在寿个周期每一阶段的开发项目都可以在市场上，都可以买进卖出，从而

为投资机会的增多了保证：

项目的开发经营，既可以按整个周期进行，也可以在每一阶段暂时停止。每

一阶段性成果都可以在市场上进行，而项目的阶段性为投资了相当

多的