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物业服务合同编制规范指导

引言

物业服务合同作为规范物业管理活动、界定业主与物业服务企业权利义务关系的核心法律文件，其编制质量直接关系到物业管理的有序开展、业主权益的有效保障以及社区的和谐稳定。一份科学、严谨、完备的物业服务合同，不仅是物业服务企业提供服务的行动指南，也是业主监督服务质量、维护自身合法权益的重要依据。本指导旨在结合行业实践与相关法律法规要求，为物业服务合同的编制提供系统性规范与实用建议，以期提升合同文本的专业性与可操作性，促进物业管理行业的健康发展。

一、前期准备与调研

合同编制并非凭空臆造，而是建立在充分调研与细致准备基础之上的系统性工作。

（一）项目概况梳理

物业服务企业在承接项目前，应对物业项目进行全面深入的了解。包括但不限于项目类型（住宅、商业、办公或混合）、坐落位置、占地面积、建筑面积、楼宇数量、单元户数、配套设施设备（如电梯、消防系统、供水供电系统、公共照明、绿化区域、停车场等）的规格型号与数量、建筑年代及现有完好程度等。这些基础数据是确定服务范围、服务标准和测算服务成本的前提。

（二）业主需求与期望调研

物业管理的根本宗旨是服务业主，因此，合同内容必须充分反映业主的合理需求与普遍期望。可通过召开业主座谈会、发放调查问卷、个别访谈等多种形式，了解业主对各项服务（如安保、清洁、绿化、维修、停车管理等）的具体要求、对服务质量的期望以及可接受的收费水平。对于业主提出的个性化需求，应评估其是否具有普遍性及可操作性，审慎纳入合同或通过专项服务协议另行约定。

（三）法律法规与政策依据研习

合同编制必须严格遵守国家及地方现行有效的法律法规、司法解释及行业政策。重点研习《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及地方物业管理相关法规、规章中关于物业服务合同的订立、履行、变更、解除、权利义务、违约责任等方面的规定，确保合同条款的合法性与合规性。

（四）市场行情与服务标准参考

了解同区域、同类型物业项目的服务内容、收费标准及合同履行情况，有助于制定合理的服务方案与收费水平，使合同条款更具市场竞争力与合理性。同时，应参考国家或地方发布的物业服务等级标准、服务规范，明确各项服务的具体指标。

二、合同核心要素与条款设计

物业服务合同的核心在于明确双方权利义务，其条款设计应全面、具体、明确，避免模糊不清或产生歧义。

（一）合同当事人

合同首部应清晰列明合同双方当事人的基本信息。业主方通常为业主大会或业主委员会（需注明其依法成立的备案信息），或建设单位（前期物业服务合同）；物业服务企业方应注明企业全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址、联系方式等，并确保其具备相应的物业服务资质。

（二）物业基本情况

明确约定物业的名称、坐落位置、四至界限、建筑面积、物业类型。对于分期开发的项目，应明确本次服务的具体范围和分期情况。公共部位与共用设施设备的清单可作为合同附件详细列明，避免后续产生争议。

（三）服务内容与质量标准

服务内容与质量标准是合同的灵魂，必须详尽、具体、可量化、可考核。应分项列明服务事项，如：

1.公共环境卫生：包括清洁范围（楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、停车场、绿化带等）、清洁频次、清洁标准（如地面无明显污渍、垃圾日产日清等）。

2.公共秩序维护：包括门岗值守、巡逻频次与路线、监控系统运行维护、车辆停放管理、突发事件应急处置等。

3.公共绿化养护：包括绿植种类、修剪频次、浇水施肥、病虫害防治、补种补植等标准。

4.公共设施设备运行与维护：明确各类设施设备（供水、供电、供暖、消防、电梯、排水、监控、门禁等）的巡检周期、维护保养内容、小修范围及标准，中大修及更新改造的程序与责任划分。

5.其他服务：如邮件代收、公共区域节日装饰、社区文化活动组织等，应明确服务内容与提供方式。

质量标准的制定可参考地方标准或行业通用标准，并尽可能细化，避免使用“良好”、“优质”等模糊性词汇。

（四）服务期限

明确合同的起止时间。前期物业服务合同还应约定业主大会成立后，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等相关条款。

（五）服务费用

服务费用是合同的关键条款，涉及业主的切身利益，需清晰透明。

1.收费标准：明确物业服务费用的计费方式（如按建筑面积、按户等）、具体标准（元/月/平方米或元/月/户），以及各项专项服务费用（如停车费、广告费等）的收取标准与方式。

2.收费周期与方式：约定费用的缴纳周期（月付、季付、年付等）、缴费时间、缴费方式（线上、线下）及收款账户信息。

3.费用调整：明确物业服务费用调整的条件、程序（如需经业主大会表决通过）和公示要求。

4.违约责任：针对业主逾期缴费的违约责任（如滞纳金的计算标准）和物业服务企业未按约定提供服务时的费用处理方式作出约定