城市更新系列研究（二）：城市更新投融资现状、空间及展望.docxVIP

地方政府债与城投行业监测周报

地方政府债与城投行业监测周报022年第

隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险”

专题研究

2026年1月

城市更新系列研究（二）

【城市更新系列研究（一）】粗放改造到精细运营：我国城市更新特点、业务模式与存在问题探析，2026-1

中央城市工作会议强调存量提质增效，吉林重启中小银行专项债发行，2025-07

城市更新“路线图”出台融资支持将加大，吉林提出加快退出重点省份目标，2025-05

关注城市更新示范城市城投业务机会，四川印发财税体制改革总体方案，2025-04

2025年城市更新将有力有序有效推进，“99号文”后宁夏首提“退重点省份”，2025-01

城市更新投融资现状、空间及展望

主要观点

当前我国城市更新领域投融资情况

1、投资现状：2021-2024年我国共实施了21.4万个城市更新项目，主要集中在城镇老旧小区改造、城中村改造和基础设施改造等方面。老旧小区改造方面，“十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人，2021-2024年改造数量保持在每年5万个以上，2025年计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，前11个月实际改造2.58万个。值得注意的是，部分地区已发文将改造年限放宽至2010年之前，预计后续改造将循序渐进、扩围推进。城中村改造方面，“十四五”时期我国共改造城中村项目2387个，建设筹集安置住房230多万套。2024年11月起改造范围扩围至近300个地级及以上城市，2025年在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。基础设施改造方面，“十四五”期间在城市交通、水电气热、生态环境、智慧化等关键领域取得了积极进展。

2、融资来源：以财政预算内投资、政府债券资金为主，金融机构贷款尤其是政策性银行贷款起着重要支持作用，近年来还通过REITS、城市更新产业基金等多元化融资渠道吸收社会资本，此外老旧小区改造等项目中也有社区、居民出资的情况，正逐步形成“政府引导、市场主导、社会参与”的多元化资金生态。

我国城市更新重点领域未来投资空间测算

随着我国城镇化持续推进，尤其是“新市民”群体市民化进程的开展，“以人为本的新型城镇化”仍有巨量发展空间。基于国家统计局公布的全国人口普查数据以及住建部近年来公布的相关房地产数据，测算城中村改造、城镇老旧小区改造未来空间。据测算，城中村改造投资规模约53万亿元，城镇老旧小区改造资规模4.3-10万亿元，叠加发改委披露的市政管网类城市更新投资总额4万亿元，我国城市更新投资空间将超60万亿元，“十五五”期间投资空间或超35万亿元。

1、城中村改造：潜在投资空间或超50万亿，“十五五”期间投资空间超20万亿元。2024年11月以来城中村改造范围由不足40个城市扩展至接近300个地级及以上城市，数量扩围近8倍，未来不排除继续向县级扩围的可能性。此外，随着我国城镇化进程的不断推进，城市范围也会逐步扩大，将有更多的农村村落被包围进城市之中。我们以截至2024年的31省内城市、镇全部自建房作为存量城中村改造标的，用“城中村改造面积×城中村改造成本”测算出投资规模约53万亿元，分别按照15年完成、20年完成的进度计算，“十五五”期间投资规模分别为26.5万亿元、21.6万亿元。

2、城镇老旧小区改造：“十五五”期间或逐步扩围至2010年底前建成小区，投资空间4.3-10万亿元。2021年8月住建部表示“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，2025年10月披露“十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，其中或有部分为2005年以前乃至2010年以前建成的小区。后续来看，城镇老旧小区改造仍将滚续进行，我们将改造范围放宽到全国2010年底前建成的全部老旧小区，用“（截至2010年底前的全国城镇老旧小区面积-截至2000年底前的全国城镇老旧小区面积）×老旧小区改造成本”测算出投资规模为4.3-10万亿元。考虑到2000年以后新建小区的规划设计、建设标准与配套设施水平显著提升，部分小区可能暂未达到需改造的标准，且各地改造进度也有差异，基于上述情况，假设“十五五”期间完成全部2000-2005年间建成的小区改造，并对50%的2005-2010年间建成小区进行改造，则投资规模为3-6.7万亿元。

我国城市更新后续展望

第一，投资重点差异化：横向“东部提质、中西部扩优”，纵向“