2026中国REITS指数之不动产资本化率调研报告（第六期）.pptxVIP

中国REITs指数

之

不动产资本化率

调研报告

第六期

2026年1月;;

不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国公募REITs试点产品自2021年正式发行，截至2025年12月底，沪深交易所上市的REITs产品共计78支，底层资产类型丰富，包括产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心以及交通、能源、环保等多个行业，累计发行规模达到2,100亿元人民币。中国内地公募REITs的市场表现和资产定价已成为市场关注的焦点。

2025年，公募REITs市场扩容增类、稳步发展，市场价格机制的引导对激发不动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用，多层次的不动产金融市场正在逐渐完善成熟。机构间REITs市场在这一年实现了跨越式的发展，产品申报单数达64单，千亿市场规模蓄势待发。同时，多单标志性不动产私募基金项目落地，“基金收购+专业运营+REITs退出”的模式受到以险资为代表的机构投资人认可。不动产投资市场正依托各类机构的广泛参与、多层次REITs产品的高效赋能，充分实现行业交流与机会挖掘，在价值重塑的过程中焕发生机与活力。

在此背景下，戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院，联合发起了“中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。通过问卷调查的方式，我们邀请了不动产投资领域的众多专业机构参与，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs以及中国内地公募REITs在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。

自2019年至2024年，我们连续发布了五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，受到了国内不动产投资行业、REITs市场监管机构和参与机构的广泛关注和认可。在公募REITs市场稳步迈入第五年之际，戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院联合发布2025年度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及REITs市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。

最后，诚挚感谢参与中国REITs指??之不动产资本化率调研的112家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。

戴德梁行中联基金

瑞思不动产金融研究院

二〇二六年一月

中国REITs指数之不动产资本化率调研报告1;

2025年前三季度北上广深成交总额和成交单数分别为640亿元及105单，成交额仅为去年全年的42%，成交单数则为去年全年水平的48%左右。市场交易情绪仍旧处于谨慎观望状态，尤其是外资目前信心欠佳，市场以内资为绝对主导；机构投资者仍以险资为主，同时出现“捡漏”法拍资产或外资基金急切退出项目的内资基金或私人投资者；自用及化债占据写字楼交易主力；交易资本化率呈现上升趋势。

从整体来看，国内大宗交易规模在2018年后呈现出波动下降的态势。从宏观来看，全球经济增长放缓带来的投资信心不足，使得投资者在大宗交易上的决策更加谨慎。同时，房地产市场调控政策的持续作用，也对商业地产等大宗交易标的的活跃度产生了抑制。因此，无论是城市间的交易规模变化，还是资金来源方面的占比调整，都反映出整个大中华区的大宗交易市场在外部环境和政策因素的共同作用下，进入了一个相对调整的阶段。

从买家类型上看，内资机构在全国商业地产投资市场的主导地位持续巩固，占比持续攀升：2018年，内资机构商业地产投资额占总投资的71%，这一比例在2025年前三季度突破至96%的历史峰值，几乎包揽市场主流交易，成为支撑行业流动性的核心力量。

2025年前三季度中国内地不动产大宗交易市场-买家类型（按交易额）

人民币：亿元

3,50035%;

外资基金早期在内地投资的基金多面临到期，项目寻求退出。核心原因在于内外因的双重压力：一方面，2022-2023年美元加息周期下利率攀升，外资机构融资成本显著抬升，尽管2025年下半年启动降息，但当前外资付息压力仍然较重；另一方面，部分商业地产资产收益表现疲软，核心城市写字楼、商业综合体等