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二手房中介费退还条件及案例

引言

在二手房交易中，中介服务是连接买卖双方的重要桥梁。购房者通过中介获取房源信息、促成交易，通常需支付相当于房价1%-3%的中介费。然而，实践中常出现“交了中介费却没办成事”“中介承诺未兑现”等纠纷，此时能否要求退还中介费、退还多少，成为买卖双方关注的核心问题。本文将结合法律规定与真实案例，系统梳理二手房中介费的退还条件，帮助读者明确权益边界，规避交易风险。

一、二手房中介费退还的法律基础

要明确中介费能否退还，首先需理解中介服务的法律性质。根据《民法典》第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。这意味着中介的核心义务是“促成合同成立”，若未完成该义务，或存在违约行为，委托人有权要求退还费用。

（一）《民法典》对中介报酬的规定

《民法典》第九百六十三条明确：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”反之，若中介未促成合同成立（如买卖双方未签订购房合同），则不得请求支付报酬，但可要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用（如带看成本、信息查询费等）。这为“交易未成功时能否退费”提供了基础规则。

（二）《消费者权益保护法》对中介服务的约束

中介作为服务提供者，需遵守《消费者权益保护法》的规定。若中介存在欺诈（如隐瞒房屋抵押、漏水等重大瑕疵）、虚假宣传（承诺“可落户”“学区房”但实际不符）等行为，消费者有权依据第五十五条要求“退一赔三”（退服务费并赔偿三倍损失）。这一规定强化了对中介违约行为的惩罚性约束。

（三）合同约定的优先效力

中介服务通常以书面合同形式约定双方权利义务。若合同中明确“未促成交易全额退款”“隐瞒信息需退费”等条款，只要不违反法律强制性规定，法院将优先按合同约定处理。例如，部分中介合同会约定“若因卖方原因导致交易失败，中介不承担退费责任”，此类条款若不存在显失公平，可能被认定有效。

二、二手房中介费退还的具体条件

基于法律规定与实践经验，中介费可退还的情形主要分为四大类，涵盖中介未履行义务、交易未完成、中介存在过错、合同无效或被撤销等场景。

（一）中介未履行基本服务义务

中介的基本服务包括提供真实房源信息、促成买卖双方签约、协助办理过户贷款等。若中介未完成其中关键环节，委托人可要求退费。

例如，某购房者通过中介看房，中介仅带看一次便要求签署《居间服务合同》并支付2万元中介费，但后续未安排买卖双方面谈、未核实房产证真实性，导致交易停滞。法院审理认为，中介未履行“促成合同成立”的核心义务，判决全额退还中介费。

需注意的是，若中介已完成带看、信息匹配等部分服务，可能仅退还部分费用。如中介带看5次后，因购房者自身原因放弃交易，法院可能认定中介已付出劳动，仅退还部分费用。

（二）中介隐瞒或虚构关键信息

中介若故意隐瞒房屋重大瑕疵（如凶宅、严重漏水、抵押未解），或虚构有利信息（如虚假承诺“满五唯一可省税费”“学区名额未用”），导致委托人因错误信息签约，委托人可要求退还中介费并索赔。

典型案例：李某通过中介购买二手房，中介称“房屋无抵押”，李某支付3万元中介费并签约。后发现房屋存在200万元抵押未解，无法过户。法院认定中介故意隐瞒抵押信息，构成欺诈，判决中介退还3万元中介费，并赔偿李某因诉讼产生的律师费、误工费等损失。

此类情形的关键是“中介是否明知或应知信息不实”。若中介已尽合理审查义务（如要求卖方提供房产证原件、查询抵押登记），则不承担责任；若未审查或放任虚假信息传播，则需担责。

（三）交易因中介过错未完成

交易未完成的原因可能是买方、卖方或中介。若因中介过错导致交易失败（如未及时提醒办理贷款、错误填写网签合同导致被退件、未协调解押时间错过过户期限），中介需退还中介费。

例如，张某通过中介购房，合同约定“30日内完成过户”，中介未提醒张某需提前准备收入证明，导致贷款审批延迟，超过约定期限后卖方违约。法院认定中介未尽提醒义务，存在过错，判决退还全部中介费，并承担部分违约金损失。

需区分“中介过错”与“第三方原因”。若因政策突变（如突然限购）或卖方恶意违约（如一房二卖）导致交易失败，中介无过错则无需退费。

（四）中介服务合同无效或被撤销

若中介服务合同存在“双方恶意串通损害第三人利益”“中介无资质开展业务”“合同条款显失公平”等情形，合同可能被认定无效或撤销，此时中介费应全额退还。

例如，中介为促成交易，与卖方串通虚构“房屋已腾空”事实（实际有租客拒绝搬离），导致买方签约后无法入住。法院认定合同因恶意串通无效，判决中介退还中介费，并赔偿买方租房损失。

需注意，“中介无资质”主要指未在房地产管理部门备案，实践中多数正规中介已备案，此类情形较少见，但个体“黑中介”可能涉及。

三、中介费退还的常见争议与处理

尽管法律有明确规定，但实