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物业管理费收缴制度及操作指南

一、总则

本制度旨在规范物业管理费的收缴工作，确保物业管理服务的正常运营与可持续发展，保障业主与物业服务企业的合法权益。物业管理费的收缴遵循公平、公正、公开、及时的原则，依据国家相关法律法规及《物业管理服务合同》（以下简称“合同”）的约定执行。本制度适用于本物业管理区域内所有业主（包括物业使用人，下同）及物业服务企业。

二、物业管理费的构成与标准

1.费用构成：物业管理费主要包括以下方面的支出：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

2.收费标准：物业管理费收取标准根据物业类型（如住宅、商业、办公等）及服务等级，依据政府指导价或由业主大会（或其授权的业主委员会）与物业服务企业协商确定，并在合同中明确约定。收费标准应保持相对稳定，如需调整，应按照合同约定或法定程序进行。

三、收缴流程与方式

1.计费周期与起算时间：物业管理费通常按月或按季度计算。业主应自房屋交付之日（或合同约定的其他起算日）起开始缴纳物业管理费。房屋交付后，无论是否实际入住，业主均需按时缴纳。

2.缴费通知：物业服务企业应在每个计费周期开始前，通过书面通知、公告、短信、电子邮件或物业管理信息系统等方式，向业主送达清晰的缴费通知单。通知单应载明缴费周期、应缴金额、缴费方式、缴费期限、缴费地点及联系人等信息。

3.缴费方式：为方便业主，应提供多种缴费方式供选择，包括但不限于：

*现场缴费：业主可前往物业服务中心前台，以现金、银行卡刷卡等方式缴纳。

*银行转账：业主可通过银行柜台、网上银行、手机银行等方式将费用转账至物业服务企业指定的银行账户。

*代扣代缴：经业主授权，可与银行或第三方支付平台签订代扣协议，定期自动划扣。

*线上支付：通过物业管理APP、微信公众号、支付宝生活号等线上渠道缴纳。

4.费用收取与票据：业主缴纳费用后，物业服务企业应立即开具合法票据。采用线上支付方式的，应确保业主可方便查询缴费记录并获取电子票据或按需申请纸质票据。

5.信息核对与变更：业主如对缴费通知单内容有异议，应及时向物业服务中心提出，物业服务企业应在规定时限内核实并予以答复或更正。业主联系方式、产权信息等发生变更时，应及时通知物业服务企业，以确保缴费通知等信息准确送达。

四、欠费催缴与处理

1.逾期处理：业主应在缴费通知规定的期限内足额缴纳物业管理费。逾期未缴纳的，物业服务企业可从逾期之日起，按合同约定收取相应的滞纳金或违约金（具体比例应符合相关规定）。

2.催缴程序：

*首次催缴：逾期初期，可通过电话、短信或上门温馨提示等方式进行友好催缴，了解业主未缴费原因，并提供必要的协助。

*二次催缴：对经首次催缴仍未缴费的业主，应发出正式的书面催缴函，明确告知欠费金额、滞纳金、限期缴费日期及仍不缴纳将采取的进一步措施，并可通过挂号信或专人送达并签收。

*后续措施：对于长期拖欠或经多次催缴仍拒不缴纳的业主，物业服务企业在保留好相关证据（如缴费通知、催缴记录、沟通记录等）后，可根据合同约定及法律法规的规定，采取包括但不限于在物业管理区域内公告（注意保护业主隐私，避免人格侮辱）、申请调解、提起诉讼或申请仲裁等方式维护自身合法权益。在此过程中，应坚持有理有据、克制理性的原则，避免发生冲突。

3.特殊情况处理：对于确实存在经济困难或其他特殊情况的业主，经双方协商一致，可酌情考虑制定分期缴纳计划，但需签订书面协议。

五、内部管理与监督

1.台账管理：物业服务企业应建立健全物业管理费收缴台账，详细记录每位业主的缴费情况、欠费情况、催缴记录等，确保数据准确、完整，并定期进行核对。

2.票据管理：严格执行票据管理制度，确保票据的领取、使用、登记、核销等环节规范有序，杜绝票据流失或违规使用。

3.财务核对：财务部门应定期与收费部门核对收缴数据，确保账实相符、账账相符。

4.信息保密：物业服务企业应对业主的个人信息、缴费信息等严格保密，不得泄露给无关第三方。

5.人员职责：明确相关工作人员在收费、催缴、票据管理等环节的职责，加强培训，提高业务水平和服务意识。对于工作中出现的失误或违规行为，应及时纠正并追究责任。

6.定期公示：物业服务企业应定期（如每季度或每半年）在物业管理区域内的显著位置公示物业管理费收支情况（涉及业主隐私的数据应做脱敏处理），接受业主监督。公示内容应真实、透明。

六、附则

1.本制度未尽事宜，应依照国家有关法律法规及《