农村集体经营性建设用地入市案例——以成都郫都区战旗村为例.docx

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《农村集体经营性建设用地入市案例——以成都郫都区战旗村为例》

使用说明

本指导适用于农村土地制度改革领域的案例研究型课题写作，聚焦集体经营性建设用地入市这一核心议题。研究严格遵循案例研究方法论，通过深度剖析战旗村实践，系统呈现土地入市的操作流程、收益分配机制及其对乡村振兴的多维影响。写作过程中，根据案例特点对第四章“案例描述与分析”进行重点拓展，确保核心内容的完整性和深度。总字数严格控制在15000字以上，所有数据均来源于实地调研、政府公开文件及权威学术研究，确保内容的真实性和可靠性。

课题分析与写作指导

本研究以成都郫都区战旗村为典型案例，深入探讨农村集体经营性建设用地入市的实践路径与制度创新。战旗村作为全国33个农村土地制度改革试点地区之一，其2015年成功实现全国首宗集体经营性建设用地入市交易，具有开创性意义。研究聚焦三大核心内容：土地入市的操作流程（确权、评估、交易）、收益分配机制（集体、农户、企业三方博弈）以及土地改革对乡村振兴的系统性推动作用。通过解剖这一“麻雀”，旨在提炼可复制、可推广的制度经验，为全国农村土地制度改革提供实证参考。

表1-1课题研究要素概览表

研究维度

具体内容

重要性说明

研究目的

揭示集体经营性建设用地入市的操作机制与制度逻辑；分析收益分配的公平性与可持续性；评估土地改革对乡村发展的实际效应

解决土地要素市场化配置的实践难题，为政策优化提供依据

研究意义

理论层面：丰富农村土地产权理论；实践层面：破解乡村振兴资金瓶颈；政策层面：推动《土地管理法》修订落地

填补集体土地直接入市的实证研究空白，提供制度创新的微观证据

案例选择依据

代表性：全国首批试点且首宗交易成功；完整性：涵盖入市全流程；时效性：反映最新改革动态；可及性：数据充分可验证

战旗村案例具有“破冰”意义，其经验被写入中央文件，示范价值突出

研究方法

深度案例研究法（主）；参与式观察（辅）；政策文本分析（基）；利益相关者访谈（核）

通过多源数据三角验证，确保研究结论的可靠性

创新点

首次系统解构“确权-评估-交易”操作链；提出“三级分配+动态调节”收益模型；验证土地改革与产业振兴的耦合机制

突破既有研究对政策文本的过度依赖，揭示制度运行的微观机理

主要结论

入市需突破产权模糊、价值失真、交易低效三重障碍；收益分配应平衡集体积累与农户直接受益；土地改革是产业导入的关键前提

为后续试点地区提供可操作的制度设计框架

实践建议

建立“权属清晰-价值公允-交易规范”三位一体机制；设计“保底收益+浮动分成”分配方案；强化土地入市与产业规划的衔接

直接服务于自然资源部《集体经营性建设用地入市指导意见》的修订

第一章绪论

1.1研究背景与意义

我国农村土地制度历经多次变革，集体经营性建设用地长期处于“事实入市”但“法律缺位”的尴尬境地。2015年中央启动农村土地制度改革试点前，集体土地入市主要通过“以租代征”“协议出让”等变通方式实现，既造成土地市场秩序混乱，又导致农民权益受损。随着新型城镇化加速推进，城乡土地要素流动需求日益迫切，2013年党的十八届三中全会首次提出“建立城乡统一的建设用地市场”，为集体土地入市破除制度藩篱。2015年全国人大常委会授权33个县（市、区）开展改革试点，成都郫都区凭借其城乡统筹发展基础被纳入首批试点，战旗村则成为具体实践的前沿阵地。这一背景标志着我国土地管理制度从“政府垄断征地”向“集体土地直接入市”的历史性转变，具有深刻的制度变革意义。

从理论发展脉络看，农村土地产权理论经历了从“所有权单一论”到“三权分置”的演进。科斯定理揭示产权明晰对资源配置效率的决定性作用，而我国集体土地所有权主体虚置问题长期制约土地价值实现。张五常的合约理论进一步指出，有效的产权安排需通过合约设计降低交易成本。战旗村实践为检验这些理论提供了鲜活样本：通过确权登记明确“所有权-资格权-使用权”边界，借助入市交易重构土地收益分配合约，本质上是对产权理论的本土化实践验证。这种理论与实践的互动，不仅丰富了发展经济学中关于制度变迁的论述，更拓展了产权理论在集体所有制语境下的解释边界。

表1-2研究背景多维分析表

维度

关键现象

理论关联

研究价值

制度环境

《土地管理法》禁止集体土地直接入市，形成“同地不同权”制度壁垒

产权残缺理论：所有权不完整导致资源配置扭曲

检验法律修订对市场效率的改善作用

市场现实

集体土地隐形交易规模庞大（2014年全国约200万亩），但价格扭曲、纠纷频发

交易成本理论：非正式市场增加制度性交易成本

揭示正式市场建立对降低交易成本的实际效果

发展需求

乡村振兴需产业导入，但集体土地无法抵押融资，企业投资意愿不足

要素市场分割理论：土地要素流动受阻制约城乡融合

验证土地改革对激活乡村产业