2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1228）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价中，最有效使用原则的核心是（）

A.以土地当前利用方式为基础确定价值

B.考虑土地在法律允许范围内的最佳利用方式

C.仅考虑土地的现有开发程度

D.优先保障土地所有者的当前收益

答案：B

解析：最有效使用原则要求估价时需在合法前提下，选择土地最可能实现的、能带来最大收益的利用方式（如用途、强度等），而非局限于当前利用状态。选项A错误，因当前利用可能非最佳；C、D未体现“最佳利用”的核心。

收益还原法中，计算土地纯收益时应（）

A.扣除房屋折旧

B.包含土地增值税

C.基于客观收益而非实际收益

D.仅考虑有形收益

答案：C

解析：收益还原法强调使用客观、持续的正常收益（如类似房地产的平均租金），而非个别主体的实际收益。选项A错误，土地纯收益不扣除房屋折旧（折旧属建筑物成本）；B错误，土地增值税属转让环节税费，非运营收益扣除项；D错误，需考虑无形收益（如商誉）。

市场比较法中，交易情况修正是为了排除（）

A.区域因素差异的影响

B.交易行为中的特殊因素

C.个别因素差异的影响

D.时间因素变化的影响

答案：B

解析：交易情况修正的目的是消除交易中的特殊因素（如亲友间低价转让、急于出售等）对价格的影响，使可比实例价格更接近正常市场价格。A、C对应区域/个别因素修正；D对应交易日期修正。

我国基准地价的评估主体是（）

A.自然资源部

B.省级人民政府

C.市、县自然资源主管部门

D.土地估价师协会

答案：C

解析：根据《城镇土地估价规程》，基准地价由市、县自然资源主管部门组织评估，经同级人民政府批准后公布。A为行业管理部门，B为省级监管，D无评估职能。

路线价法的关键步骤是（）

A.确定标准深度

B.计算开发成本

C.估算土地增值收益

D.预测未来收益

答案：A

解析：路线价法以临街宗地的深度为变量，通过设定标准深度（如18米），制定不同深度的修正系数，进而评估宗地价格。B为成本逼近法内容，C为成本法增值收益计算，D为收益法核心。

土地还原率的确定通常不采用（）

A.安全利率加风险调整值法

B.投资风险与投资收益率综合排序插入法

C.市场提取法

D.成本核算法

答案：D

解析：土地还原率常用方法包括安全利率加风险调整（如国债利率+风险系数）、市场提取（通过可比案例反推）、排序插入（与其他投资收益率比较）。成本核算法用于计算成本，非还原率确定。

成本逼近法中，土地增值收益的计算依据是（）

A.土地取得成本

B.土地开发成本

C.土地市场价格与成本的差额

D.政府规定的固定比例

答案：C

解析：增值收益是土地因开发或市场供需变化产生的额外收益，一般按（土地取得费+开发费+税费+利息+利润）×增值收益率计算，本质是成本与市场价格的差额。D错误，无固定比例，需结合区域市场确定。

城镇土地定级的主要因素不包括（）

A.商服繁华程度

B.交通条件

C.人口密度

D.区域经济发展水平

答案：D

解析：城镇土地定级是对城镇内部土地质量的综合评定，因素包括商服、交通、基础设施等（微观层面）；区域经济发展水平属土地分等因素（宏观层面，用于不同城镇间比较）。

国有建设用地使用权出让地价评估的重点是（）

A.确保地价不低于基准地价

B.反映土地市场真实价值

C.优先保障政府收益

D.简化评估流程

答案：B

解析：出让地价评估需遵循客观、公正原则，真实反映土地市场价值，为出让底价提供依据。A错误，基准地价是参考，非强制下限；C错误，需兼顾市场与公共利益；D非重点。

下列属于地价区域因素的是（）

A.宗地形状

B.基础设施状况

C.土地使用年限

D.区域产业政策

答案：D

解析：区域因素指影响区域内土地价格的宏观条件（如产业政策、规划限制）；A、C属个别因素（宗地自身特征）；B属区位因素（具体位置条件）。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

土地估价的基本原则包括（）

A.预期收益原则

B.替代原则

C.最有效使用原则

D.供需原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括预期收益（未来收益决定当前价值）、替代（类似不动产价格相近）、最有效使用（合法前提下最佳利用）、供需（价格受市场供求影响），四者均为核心原则。

收益还原法适用于（）的估价

A.有稳定收益的商业用地

B.租赁型住宅用地

C.新开发的工业用地（无收益）

D.行政划拨的办公用地（无出租）

答案：AB

解析：收益还原法要求待估对象有持续、可量化的收益，适用于商业、租赁住宅等有收益的土地。C、D因无稳定收益，通常不适用（工业用地可通过客观收益估算，但若完全无收益则不适用）。

市场比较法中，选择可比