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2026年房地产公司法务专员招聘面试题详解

一、行业知识（共5题，每题6分，总计30分）

1.请简述近年来国家针对房地产企业出台的主要监管政策及其对法务工作的影响。

答案与解析：

近年来，国家重点推进“房住不炒”政策，核心监管政策包括：

-“三道红线”融资管理：限制房企高杠杆融资，要求剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比达标，迫使房企优化债务结构。

-预售资金监管强化：要求地方政府设立监管账户，确保预售资金优先用于项目建设，防范烂尾风险。

-土地供应政策调整：部分城市推行集中供地，限制土地竞拍溢价率，降低房企拿地成本。

-“保交楼”专项行动：最高人民法院发布司法解释，明确房企逾期交付房屋的法律责任，优先保障购房者权益。

影响：法务工作需重点关注融资合规性、预售资金监管执行、合同履约风险，并协助企业应对行政监管处罚。

2.房地产企业常见的合同纠纷类型有哪些？法务如何通过合同条款规避风险？

答案与解析：

常见纠纷类型：

-预售合同纠纷：因延期交付、房屋质量缺陷引发。

-拆迁补偿合同纠纷：因征地拆迁补偿标准争议。

-合作开发合同纠纷：因投资比例、利润分配不均。

-物业管理合同纠纷：因物业服务质量争议。

规避风险条款：

-明确交付时间与违约责任（如逾期按日计罚）；

-设置质量保证金条款，约定验收标准；

-约定争议解决方式（如仲裁优先）；

-明确合作开发中的股权退出机制。

3.房地产企业并购重组中，法务需关注哪些法律风险？

答案与解析：

关键风险点：

-目标公司资质瑕疵：如“四证”不齐全、土地性质违规；

-债务负担过重：隐性债务（如关联方担保）未披露；

-员工安置问题：并购后裁员引发的劳动争议；

-税务风险：土地增值税、契税等合规性。

应对措施：

-调查目标公司法律合规性，要求提供完整权属证明；

-要求卖方提供债务清查报告，避免隐性债务风险；

-约定员工安置方案，避免劳动仲裁；

-委托税务顾问评估税务成本。

4.房地产企业境外融资的法律要点有哪些？

答案与解析：

-境外发债合规：需符合《证券法》《公司法》及证监会备案要求；

-跨境担保风险：境内子公司为境外母公司担保可能触发外债登记；

-汇率风险：美元债需关注汇率波动影响；

-信息披露义务：境外交易所对财务、法律风险的披露要求严格。

5.房地产企业合规体系建设中，法务应如何推动？

答案与解析：

-制定《合规手册》，明确开发、销售、融资等环节的法律红线；

-建立合规培训制度，覆盖全员，尤其是销售、财务部门；

-设立合规举报渠道，定期开展内部审计；

-与外部律所合作，及时更新政策风险。

二、案例分析（共3题，每题10分，总计30分）

1.案例背景：某房企因资金链断裂无法按时交付项目，购房者集体诉讼要求解除合同并赔偿。法务如何处理？

答案与解析：

-法律分析：依据《民法典》第527条（债权人可解除合同），但需证明房企“经营不善”而非主观故意；

-解决方案：

-协商分期交付或退款，争取购房者谅解；

-准备证据证明已投入建设资金，争取法院驳回部分赔偿诉求；

-寻求政府协调，引入第三方垫资或重组方案。

2.案例背景：某房企与供应商签订框架合同，后因供应商破产，房企要求解除合同。供应商主张合同不可解除。法务如何论证？

答案与解析：

-法律依据：

-若供应商丧失履约能力，可主张《民法典》第527条不可抗力；

-若房企自身有过错（如未及时付款），则解除合同合理；

-策略：

-检查合同是否有“供应商破产不可解除”条款；

-若无，主张对方违约，申请仲裁或诉讼；

-谈判寻求替代供应商，避免项目延误。

3.案例背景：某房企在广告中宣称“学区房”“满屋精装”，实际交付时与宣传不符。购房者投诉。法务如何应对？

答案与解析：

-法律定性：构成虚假宣传，违反《广告法》《消费者权益保护法》；

-解决方案：

-承认宣传瑕疵，协商退差价或整改；

-准备证据证明已尽到合理说明义务（如样板间展示）；

-寻求行业协会调解，避免舆情扩大。

三、实务操作（共4题，每题8分，总计32分）

1.如何审核供应商的《授权委托书》？

答案与解析：

-核实授权人身份（营业执照、法定代表人证明）；

-检查授权范围（具体事项、期限、权限）；

-要求提供被授权人身份信息及授权人签章；

-对重复授权或越权行为提出拒绝。

2.房地产项目预售资金监管账户如何设立？法务需注意哪些事项？

答案与解析：

-由房企在银行开设专用账户，委托银行为出纳；

-约定资金用途仅限项目建设，政府监管平台实时监控；

-法务需确保协议条款明确银行为“见证人”而非“保管人”，避免责任扩大。

3.房企并购