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物业服务合同范本及续签指南

在现代社区生活中，物业服务合同扮演着至关重要的角色，它不仅是物业服务企业提供服务、业主履行义务的法律依据，更是维系社区和谐稳定、保障业主权益的基石。一份权责清晰、条款完备的物业服务合同，能够有效减少日后的纠纷与矛盾。本文将从合同核心要素解析与续签实务操作两个维度，为广大业主及物业服务从业者提供一份专业且实用的指引。

一、物业服务合同核心要素解析

一份规范的物业服务合同，应当涵盖以下关键内容，双方在签订或修订时需予以高度重视：

合同主体与物业基本情况

合同的开端，必须明确甲乙双方的身份信息。甲方通常为业主委员会（代表全体业主）或建设单位（前期物业服务阶段），乙方则为物业服务企业。需确保双方名称、法定代表人/负责人、注册地址、联系方式等信息准确无误。同时，物业的基本情况也需清晰列明，包括物业名称、坐落位置、建筑面积、物业类型、四至界限等，这是界定服务范围的基础。

服务内容与质量标准

这是合同的核心条款，必须详尽、具体，避免模糊不清。服务内容应明确包含哪些方面，例如：

*公共区域清洁卫生：频次、标准、特殊区域处理等。

*公共绿化养护：植物种类、修剪周期、灌溉要求、病虫害防治等。

*公共秩序维护：门岗值守、巡逻制度、监控系统运行、车辆停放管理等。

*共用设施设备维护管理：电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、排水系统等的日常巡检、保养、维修流程及标准。

*房屋本体共用部位维护：屋顶、墙面、楼梯间、走廊等的维修与管理。

*其他约定服务：如代收代缴、社区文化活动组织等。

质量标准的设定应尽可能量化，或引用国家、地方相关标准作为参照，以便于后期评估与考核。

服务期限

合同应明确约定服务的起止时间。对于前期物业服务合同，还需明确其自动终止的条件，通常是业主委员会代表业主与新的物业服务企业签订的合同生效之日。

服务费用

这是业主最为关心的条款之一，需清晰约定：

*收费标准：物业管理费、停车费（如有）、公摊水电费（如有）等的具体金额或计算方式。

*收费周期：按月、按季度或按年。

*缴纳方式：现金、银行转账、线上支付等。

*逾期缴费的违约责任：滞纳金的计算方式。

*费用调整机制：在何种情况下可以调整物业费，调整的程序和依据是什么，需经业主同意的，应明确同意的方式。

双方权利与义务

这部分需详细列出业主（或业主委员会）与物业服务企业各自的权利和义务。例如，业主有权监督物业服务质量，有权知晓物业收支情况；同时有义务按时缴纳物业费，遵守管理规约。物业服务企业有权依照合同收取费用，有权对违反管理规约的行为进行劝阻；同时有义务按照合同约定提供服务，接受业主监督，定期公布收支情况等。

违约责任

合同中应明确双方违约的情形及相应的责任承担方式，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。违约责任的设定应公平合理，对双方都具有约束力。

合同的变更、解除与终止

明确在何种条件下，合同可以变更、解除或终止，以及相应的程序。例如，一方严重违约，经催告后仍不改正的，另一方有权解除合同。

争议解决方式

约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决途径，通常包括协商、调解、仲裁或诉讼。如选择仲裁，需明确仲裁机构。

其他约定事项

根据小区的具体情况，可增加其他必要的约定，如保险条款、知识产权、保密条款等。

二、物业服务合同续签操作指南

物业服务合同到期前，续签工作应提上日程。这不仅关系到社区服务的连续性，也直接影响业主的生活品质和财产权益。

续签前的回顾与评估

1.物业服务评估：业主委员会应组织对当前物业服务企业的服务质量进行全面评估。可通过问卷调查、业主座谈会、现场检查等方式，收集业主意见，重点关注合同履行情况、服务亮点与不足、业主满意度、存在的问题及改进建议等。

2.财务状况审查：核查物业服务费的收支情况是否公开透明，预算执行情况如何，公共收益的管理和使用是否合规。

3.遗留问题梳理：列出合同期内未解决的问题，如设施设备老化维修、安全隐患整改等，作为续签谈判的重要依据。

续签谈判的准备与策略

1.成立谈判小组：由业主委员会成员、业主代表（可涵盖不同年龄段、职业背景，确保代表性）组成谈判小组，明确分工。

2.制定谈判方案：基于前期评估结果，明确续签的目标（如维持现状、提升服务、调整费用等）、核心诉求、可接受的底线以及备选方案。

3.收集市场信息：了解周边同类型小区的物业服务水平和收费标准，为谈判提供参考。

4.拟定续签合同草案：业主委员会可根据评估结果和业主诉求，结合原合同条款，初步拟定续签合同草案，或要求物业公司提出续签方案。

续签谈判的核心议题

1.服务标准的确认与提升：在原有服务基础上，是否有需要加强或新增的服务项目？例如，增加保洁频次、升级安防系统、提