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物业服务合同解除条件及案例

引言

物业服务合同是业主与物业公司建立服务关系的法律基石，既明确了物业公司提供保洁、安保、设施维护等基础服务的义务，也规定了业主按时缴纳物业费的责任。在实际履行中，因服务质量不达标、费用争议、管理混乱等问题引发的合同解除纠纷屡见不鲜。正确理解合同解除的法定与约定条件，不仅能帮助业主和物业公司规避法律风险，更能为解决纠纷提供清晰的行动指南。本文将结合法律规定与典型案例，系统梳理物业服务合同的解除条件，为实务操作提供参考。

一、物业服务合同解除的法律依据

物业服务合同的解除需以法律规定为前提，这既是对合同自由的尊重，也是对双方权益的平衡保护。我国现行法律体系中，与物业服务合同解除直接相关的规定主要集中在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及相关司法解释中。

（一）《民法典》的核心规定

《民法典》合同编与物权编为物业服务合同解除提供了基础框架。其中，合同编第五百六十二条至第五百六十三条明确了合同解除的一般规则：包括协商一致解除（约定解除）、约定解除条件成就时解除，以及因不可抗力、预期违约、根本违约等情形的法定解除。而物权编第二百七十八条则特别规定，业主共同决定解聘物业公司需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意，这为业主大会决议解除合同设定了程序要求。

针对物业服务合同的特殊性，《民法典》第九百四十六条进一步细化：业主依照法定程序共同决定解聘物业公司的，需提前六十日书面通知物业公司，合同另有约定的除外；因解除合同造成物业公司损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。第九百四十八条则规定，物业服务合同终止后，原物业公司应在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，移交相关资料和设施，否则需承担相应责任。这些条款既保障了业主的共同管理权，也对解除权的行使设定了必要限制。

（二）配套法规与司法实践的补充

除《民法典》外，各地出台的《物业管理条例》及最高人民法院相关司法解释进一步明确了实务中的操作细节。例如，若物业公司存在擅自提高收费标准、挪用维修资金、长期不履行安保义务导致业主财产损失等行为，司法实践中通常会认定为“严重违约”，支持业主解除合同的请求。同时，对于业主以“未享受服务”（如长期空置房屋）为由拒缴物业费并要求解除合同的情形，司法解释明确指出，物业服务具有公共属性，个别业主未实际使用不构成解除合同的合法理由。

二、物业服务合同的解除条件类型

根据法律规定与实务经验，物业服务合同的解除条件可分为“约定解除”与“法定解除”两大类，两类条件既相互独立，又可能存在交叉。

（一）约定解除：合同条款的预先设定

约定解除是指双方在签订合同时，明确约定在特定情形下任意一方可单方解除合同的条件。这类条件通常体现为合同中的“解除条款”，常见情形包括：

服务标准未达标：例如合同约定“物业公司需每日清运垃圾两次，若连续十五日未达到该标准，业主委员会有权解除合同”；

费用缴纳违约：如“业主逾期缴纳物业费超过三个月，物业公司可书面催告，若催告后六十日内仍未缴纳，物业公司有权解除与该业主的服务关系”（需注意，物业公司一般不得因个别业主欠费解除整体合同）；

特殊情形触发：如“因政府规划调整导致小区整体拆迁，合同自动解除”等。

约定解除的关键在于条款内容需合法、明确且不违反公序良俗。若合同中约定“物业公司可随时解除合同”，则可能因排除业主主要权利而被认定为无效条款；反之，若约定“业主需提前三年通知解除”，则可能因期限过长显失公平，法院会根据实际情况调整为合理期限（如《民法典》规定的六十日）。

（二）法定解除：法律规定的强制情形

法定解除是指无需合同约定，当出现法律规定的情形时，当事人可单方行使解除权。物业服务合同中常见的法定解除情形包括：

物业公司根本违约，导致合同目的无法实现

根本违约是法定解除的核心情形。例如，物业公司长期不履行基础服务（如连续半年未清理公共区域垃圾、未维护电梯导致频繁故障），或擅自改变公共设施用途（如将小区绿地改为停车场收费），导致业主无法享受基本居住环境，即构成根本违约。此时，业主大会可依据《民法典》第五百六十三条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，单方解除合同。

物业公司未按约定提供服务，经催告后仍未改正

若物业公司存在一般违约行为（如偶尔垃圾清运不及时、安保巡逻次数不足），业主需先通过书面形式催告其在合理期限内改正（通常为30日）。若物业公司在催告期内仍未采取补救措施，业主可主张解除合同。例如，某小区合同约定“安保人员24小时值班，每小时巡逻一次”，但经业主多次反映，物业公司仅安排夜间值班且巡逻间隔延长至两小时，业主委员会书面催告后1个月仍无改善，此时业主大会可依法解除合同。