物业巡检与维保作业标准.docxVIP

物业巡检与维保作业标准

物业巡检与维保工作是保障物业设施设备完好、功能正常、环境整洁、居住安全的基础性工作，是提升物业服务品质、维护业主共同利益的核心环节。本标准旨在规范巡检与维保作业流程，明确各岗位职责，确保各项工作落到实处，为业主创造安全、舒适、便捷的居住和工作环境。

一、总则

1.1目的与意义

本标准旨在建立系统化、规范化的物业巡检与维保作业体系，通过科学的方法和流程，及时发现并消除安全隐患，延长设施设备使用寿命，降低运营成本，提升物业管理水平和业主满意度。

1.2适用范围

本标准适用于物业管理范围内的所有公共区域、共用设施设备及附属建筑物、构筑物的巡检与维保作业。具体包括但不限于：住宅小区、商业综合体、写字楼、工业园区等各类物业管理项目。

1.3基本原则

*预防为主，防治结合：通过定期巡检，主动发现潜在问题，及时进行维护保养，防止小问题演变成大故障。

*专业规范，安全第一：作业人员需具备相应专业技能，严格遵守操作规程和安全规范，确保人身和设备安全。

*全面覆盖，重点突出：巡检范围应覆盖所有应检区域和设备，对关键部位、重要设备应加强巡检频次和深度。

*责任到人，记录详实：明确各岗位巡检与维保责任，对巡检内容、发现问题、处理过程及结果进行详细记录，确保可追溯。

*持续改进，不断优化：定期对巡检与维保工作进行评估总结，根据实际情况和新技术、新规范要求，持续优化作业标准和流程。

二、组织与职责

2.1组织架构

物业管理处应设立专门的工程或维保部门，明确巡检与维保工作的负责人，并根据物业规模和复杂程度，配备足够数量的专业技术人员，如土建工程师、水电工程师、电梯安全管理员、消防专员等。

2.2岗位职责

*部门负责人：全面负责巡检与维保工作的策划、组织、实施、监督和改进；制定年度、季度、月度巡检维保计划；审批重大维保方案和费用；组织处理突发设备故障和安全事件。

*专业工程师/技术员：负责分管系统（如电气、给排水、消防、电梯等）的巡检与维保技术指导；制定专项巡检维保方案；审核巡检记录和维保报告；参与设备故障的诊断与排除。

*巡检员：严格按照巡检计划和标准进行日常巡检；准确、及时填写巡检记录，发现问题及时上报；对轻微问题可进行现场处理，并记录在案。

*维保技工：根据维保计划和工作指令，对设施设备进行定期维护、保养和故障维修；严格遵守操作规程，确保维保质量；做好维保记录，提交维保报告。

*资料员：负责巡检与维保记录、设备档案、维保合同等资料的整理、归档和保管，确保资料的完整性和可追溯性。

三、巡检作业标准

3.1巡检内容与周期

巡检工作应覆盖物业所有公共区域及设施设备，主要包括以下类别，并根据其重要性和使用频率设定合理的巡检周期（如日检、周检、月检、季检、年检）：

*土建结构部分：建筑物主体结构（墙体、梁柱、楼板、屋顶）、楼梯、扶手、台阶、散水、地沟、围墙、道路、停车场等。

*给排水系统：各类水泵（生活泵、消防泵、排污泵）、水箱（池）、供水管网、排水管网、阀门、水表、卫生洁具、雨水井、污水井等。

*电气系统：高低压配电柜、变压器、配电箱（柜）、电缆线路、照明设施、应急电源、公共区域插座、避雷设施等。

*消防系统：火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器、消防通道等。

*电梯设备：电梯轿厢、层门、轿门、曳引系统、控制系统、安全装置、机房设备等（日常巡检与专业维保单位的定期维保相结合）。

*暖通空调系统：空调主机、冷却塔、水泵、风管、风柜、风机盘管、温控装置等（根据物业配置情况）。

*公共区域及环境：大堂、走廊、电梯厅、公共卫生间、天台、地下室、绿化带、垃圾桶（站）、照明、标识标牌、门禁系统、监控系统等。

*特种设备及其他：如燃气设施、锅炉等（需由具备资质的单位进行专业巡检和维保）。

3.2巡检方法与要求

*目视检查：观察设施设备有无损坏、变形、渗漏、锈蚀、异响、异味、松动、堵塞、指示灯状态等。

*功能测试：对部分设备的基本功能进行简单测试，如开关、阀门的启闭，照明的亮灭，门禁的开关等。

*数据记录：对需要监测数据的设备，如水箱水位、水压、电压、电流、温度等进行记录。

*巡检路线：应规划合理的巡检路线，确保无遗漏，提高巡检效率。

*巡检工具：巡检人员应配备必要的工具，如手电筒、万用表、测温仪、记录本、通讯工具等。

*问题处理：巡检中发现的一般轻微问题，巡检员应尽可能当场处理；不能当场处理的，应立即上报，并做好记录，跟踪处理结果。对发现的重大安全隐患，须立即采取应急措施并上报相关负责人。

3.3巡检记录与报告

*巡检记录：应使用规范