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2025年房地产估价师之《房地产案例与分析》真题试卷及答案

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）

1.某估价机构接受委托，对某住宅小区于2025年6月30日的市场价值进行评估。该小区为新建商品住宅，周边有3个可比实例，成交时间分别为2025年3月、4月、5月，成交价格分别为12000元/㎡、12500元/㎡、12800元/㎡。若该区域住宅市场价格月均上涨率为1.5%，则采用市场比较法时，可比实例B（成交价12500元/㎡）的交易日期修正系数为（）。

A.0.985

B.1.015

C.1.030

D.1.045

2.在收益法估价中，净收益的测算通常需要考虑（）。

A.潜在毛收入

B.空置和租金损失

C.运营费用

D.以上全部

3.某商业房地产的年有效毛收入为500万元，年运营费用为150万元，资本化率为5.5%，则该房地产的收益法评估价值为（）万元。

A.6364

B.9091

C.10000

D.13636

4.根据《房地产估价规范》，估价报告的出具日期应（）。

A.早于价值时点

B.晚于价值时点

C.与价值时点一致

D.无明确规定

5.在城市更新项目中，对旧厂房改造为产业园的估价，最适宜采用的方法是（）。

A.市场比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法

6.某抵押房产的土地使用权终止日期为2045年6月30日，价值时点为2025年6月30日，土地用途为商业，则该土地的剩余使用年限为（）年。

A.15

B.20

C.35

D.40

7.下列关于“带押过户”房产抵押估价的表述，正确的是（）。

A.抵押价值应按“快速变现价值”评估

B.需考虑原抵押权顺位对价值的影响

C.无需原抵押权人同意即可进行估价

D.价值时点应为过户完成日

8.某保障性租赁住房的月租金为市场租金的80%，已知周边同类市场租金为30元/㎡·月，则该保障性租赁住房的租金补贴基准价应为（）元/㎡·月。

A.6

B.24

C.30

D.37.5

9.估价师在实地查勘时发现，估价对象存在结构安全隐患，但未在估价报告中披露，这违反了估价师职业道德中的（）原则。

A.独立性

B.客观性

C.专业性

D.保密性

10.某房地产的重建成本为2000万元，折旧年限为40年，残值率为5%，已使用10年，则采用直线法计算的功能折旧额为（）万元。

A.47.5

B.95

C.142.5

D.190

11.在司法处置房地产估价中，价值定义通常表述为（）。

A.市场价值

B.快速变现价值

C.清算价值

D.抵押价值

12.某可比实例的成交价格为150万元，交易税费由买方承担，正常情况下应由卖方承担的税费为成交价格的5%，则修正后价格为（）万元。

A.142.5

B.150

C.157.5

D.165

13.收益法中的资本化率反映的是（）。

A.房地产的收益率

B.银行存款利率

C.通货膨胀率

D.市场平均租金增长率

14.下列房地产中，最适合采用收益法估价的是（）。

A.政府办公楼

B.公园

C.商业综合体

D.普通住宅

15.在假设开发法中，开发完成后的价值应采用（）评估。

A.成本法

B.收益法

C.市场比较法

D.长期趋势法

16.某房地产的年净收益为60万元，收益年限为40年，资本化率为6%，则该房地产的评估价值为（）万元。

A.600

B.833

C.1000

D.1500

17.估价报告中的“估价假设”不应包括（）。

A.无他项权利限制

B.市场持续稳定

C.价值时点