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租赁合同中优先购买权案例

引言

在房屋租赁关系中，承租人的优先购买权是一项重要的法定权利，其核心在于平衡“物尽其用”的财产效益与“稳定交易”的法律秩序，既保障承租人对租赁物的持续使用利益，又维护所有权人自由处分财产的权利。实践中，因优先购买权引发的纠纷屡见不鲜，争议焦点往往集中在“同等条件”如何认定、出租人是否履行通知义务、承租人权利行使期限等关键问题上。本文通过梳理法律规定、分析典型案例、总结裁判规则，结合实务场景给出操作建议，以期为租赁关系各方提供更清晰的行为指引。

一、优先购买权的法律基础与构成要件

优先购买权的设立，源于法律对承租人长期占有使用租赁物形成的依赖关系的保护。根据我国现行法律体系，其核心依据为《民法典》第726条至第728条，这些条款明确了权利的行使条件、限制及法律后果。

（一）法律条文的核心内容

《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”第727条补充：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”第728条则规定了权利救济：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

从上述条文可提炼出优先购买权的三大构成要件：

其一，租赁关系合法存续。承租人需在出租人出卖房屋时仍处于租赁合同有效期内，若租赁合同已终止（如到期未续、提前解除），则优先购买权丧失基础。

其二，出租人存在出卖行为。此处“出卖”包括买卖、拍卖等有偿转让方式，但排除继承、赠与等无偿转让情形（近亲属间的买卖虽属有偿，但基于亲属关系特殊性，法律规定排除承租人优先权）。

其三，承租人主张“同等条件”。即承租人需以与第三人相同的价格、付款方式、履行期限等条件购买房屋，若仅价格相同但付款方式（如全款VS分期）或附加条件（如要求购买人承担债务）不同，则不构成“同等条件”。

（二）权利的行使限制与例外

优先购买权并非绝对权利，法律规定了两类例外情形：

第一类是按份共有人的优先购买权优先。例如，若房屋由A、B按份共有，A欲出卖自己的份额，此时B作为共有人的优先权优于承租人的优先权。

第二类是出卖给近亲属。近亲属范围包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，此规定旨在维护家庭伦理关系，避免因优先权介入影响亲属间的财产流转。

此外，承租人明确放弃优先权（如书面声明或通过行为表示，如得知出卖信息后未在合理期限内回应）、未参与拍卖（拍卖需提前五日通知，未参加视为放弃）等情形，也会导致权利灭失。

二、典型案例中的争议焦点与裁判逻辑

理论规定需通过实践检验，以下选取三类典型案例，结合法院裁判思路，解析优先购买权在实务中的具体适用。

（一）案例1：未履行通知义务的赔偿责任认定

基本案情：202X年，张某将位于某小区的房屋出租给李某，租期5年。第三年，张某因急需资金，在未通知李某的情况下与王某签订房屋买卖合同，以200万元价格出售。李某得知后，以张某侵害其优先购买权为由起诉，要求确认张王合同无效，并主张以同等条件购买房屋。

争议焦点：

张某未通知李某是否构成侵权？

李某能否要求确认合同无效并主张购买？

法院裁判：

法院认为，根据《民法典》第728条，出租人未通知承租人的，承租人可请求赔偿，但出租人与第三人的合同效力不受影响。本案中，张某未在合理期限内通知李某，构成对优先购买权的侵害，应承担赔偿责任；但张王合同系双方真实意思表示，且无违法情形，应认定有效。关于李某主张的“以同等条件购买”，因房屋已过户至王某名下，客观上无法履行，故不予支持。最终判决张某赔偿李某因丧失优先购买权造成的损失（参考房屋增值部分、另寻房源的合理成本等）。

裁判逻辑：优先购买权的核心是“同等条件下的优先缔约权”，而非直接取得所有权。出租人未通知导致承租人无法行使权利时，承租人的救济方式限于赔偿损失，而非否定买卖合同效力或强制取得房屋。

（二）案例2：“同等条件”的具体认定标准

基本案情：陈某承租赵某商铺，租期3年。第二年，赵某欲以“150万元总价，买受人需同时受让赵某持有的某公司10%股权（估值50万元）”的条件出售商铺。赵某通知陈某后，陈某表示愿以150万元购买商铺，但拒绝受让股权。赵某遂将商铺出售给第三人钱某（钱某同意同时受让股权）。陈某起诉，主张赵某未按“同等条件”出售，侵害其优先权。

争议焦点：附加条件是否属于“同等条件”的范畴？

法院裁判：

法院认为，“同等条件”不仅包括价格，还应考虑付款方式、履行期限、附加义务等影响出卖人利益的因素。本案中，赵某设定的“