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物业企业退出物业项目程序

物业企业退出其所服务的物业项目，是物业管理活动中一个较为复杂且敏感的环节。这不仅关系到物业服务的连续性、小区全体业主的切身利益，也影响着社区的和谐稳定以及行业的健康发展。因此，遵循一套规范、严谨的退出程序至关重要。本文将从实务角度出发，详细阐述物业企业退出物业项目应遵循的基本程序与要点。

一、决策与评估阶段：审慎研判，内部定调

物业企业在考虑退出某个物业项目前，首先应进行充分的内部评估与决策。这一阶段是后续所有行动的基础，需审慎对待。

1.内部评估与分析：企业应组织相关部门（如项目管理部、财务部、法务部等）对拟退出项目进行全面评估。评估内容包括但不限于：项目的持续经营能力、盈利状况、管理难度、业主满意度、与业主委员会（或业主大会）的沟通协调情况、合同履行情况以及退出可能带来的风险（如声誉风险、法律风险、经济损失等）。

2.决策形成：基于评估结果，企业管理层应召开专题会议进行研讨，就是否退出、退出的时机、退出方式等核心问题形成明确的内部决策。这一决策过程应有书面记录，并存档备查。

二、通知与报告阶段：依法依规，及时告知

在内部决策确定后，物业企业需严格依照法律法规及物业服务合同的约定，履行提前通知义务，并向相关方进行报告。

1.通知业主及业主委员会（或业主大会）：这是退出程序中最为关键的一环。物业企业应提前以书面形式（通常建议采用公告结合书面送达的方式）通知业主及业主委员会。通知内容应明确退出的原因、拟退出的具体日期，并提示业主委员会及时组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业或决定其他管理方式。通知的提前期限应严格遵守《物业管理条例》及地方相关法规的规定，以及物业服务合同中的具体约定，确保业主有充足时间进行后续安排。

2.报告相关主管部门：物业企业应将退出决定及相关情况及时向物业项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）等相关主管部门进行报告和备案。这些部门在物业交接过程中往往扮演着指导、协调和监督的角色。

三、成立交接小组与制定方案：周密部署，责任到人

为确保交接工作的顺利进行，物业企业应与业主委员会（如无业主委员会，则在街道、社区指导下与业主代表）共同成立交接工作小组。

1.交接小组构成：通常应由物业企业代表、业主委员会代表（或业主代表）、街道或社区代表组成，必要时可邀请专业机构（如会计师事务所、律师事务所）参与。

2.制定详细交接方案：交接小组应共同商议并制定详细的交接方案。方案内容应包括：交接的范围（如资料、财务、设施设备、办公用品等）、交接的具体时间表和步骤、各方的职责分工、应急处理预案以及争议解决机制等。该方案应尽可能详尽，具有可操作性。

四、财务清算与资料准备：厘清账目，完整移交

财务与资料的清晰、完整移交，是保障业主利益和后续管理顺利开展的核心。

1.财务清算与核对：

*物业费及相关费用：物业企业应清理截至退出日的物业费、停车费、公摊水电费等各项应收应付款项，与业主委员会进行核对确认。对于已预收的费用，应明确处理方式（如结转给新物业、按比例退还业主等）。

*专项维修资金：若涉及专项维修资金的使用和管理，应进行专项审计和清算，确保账目清晰，并按规定移交相关账目和余额（如有）。

*公共收益：对于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所产生的公共收益，应进行核算和公示，并按合同约定或业主大会决定进行分配或移交。

2.资料整理与归档：物业企业需整理并准备移交的资料包括但不限于：

*物业档案资料：如物业的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等。

*管理资料：如物业服务合同、业主名册、各项管理制度、应急预案、维修养护记录、巡查记录、投诉处理记录等。

*财务资料：如财务报表、会计凭证、账簿、收费票据存根等。

*其他应移交的资料：如与供水、供电、供气等专业单位签订的合同副本，以及其他为物业项目服务的相关资料。

五、设施设备查验与状态确认：明确责任，不留隐患

在正式移交前，交接小组应对物业共用部位、共用设施设备的运行状况进行全面查验。

1.逐项查验：按照交接方案确定的范围，对小区内的房屋主体结构、公共区域、消防设施、电梯、供水供电系统、安防系统、绿化、道路等进行仔细查验。

2.记录与确认：对查验过程中发现的问题、设施设备的运行状态、存在的瑕疵等，应详细记录在案，并由交接双方签字确认。这有助于明确责任界限，避免后续纠纷。对于存在的重大问题，应协商确定处理方案。

六、正式移交与签署文件：规范操作，有据可查

在完成上述各项准备工作后，双方应按照交接方案的时间表，进行正式