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租赁合同中维修义务承担案例

引言

租赁合同是日常生活中最常见的民事合同之一，无论是租房居住、租赁商铺经营，还是设备租赁用于生产，维修义务的承担往往是租赁双方最易产生争议的环节。从法律层面看，维修义务的划分直接关系到承租人能否正常使用租赁物、出租人财产权益是否受损；从实务角度讲，因维修责任不清引发的诉讼占租赁合同纠纷的30%以上。本文通过梳理法律规定、分析典型案例、提炼责任划分关键点，为租赁双方明确权利义务提供参考，也为类似纠纷的解决提供实践指引。

一、租赁合同维修义务的法律基础

（一）《民法典》对维修义务的原则性规定

我国《民法典》第七百一十二条至第七百一十四条对租赁合同中的维修义务作出了明确规定，构建了“以出租人为主要责任主体，承租人附随义务”的基本框架。具体而言，出租人作为租赁物的所有权人或合法占有人，负有保持租赁物符合约定用途的法定义务，当租赁物因自然损耗或非承租人过错出现损坏时，出租人应及时履行维修义务。若出租人未履行，承租人可自行维修并要求出租人承担费用；若因维修影响使用，承租人有权要求减少租金或延长租期。

同时，法律也对承租人的义务作出约束：若租赁物损坏是因承租人使用不当或故意破坏导致，维修责任由承租人承担；承租人发现租赁物需要维修时，应及时通知出租人，未履行通知义务导致损失扩大的，承租人需对扩大部分负责。这一规定平衡了双方权益，既避免出租人“甩手掌柜”式管理，也防止承租人滥用维修权利。

（二）合同约定与法律规定的优先顺序

法律虽明确了维修义务的基本原则，但允许租赁双方通过合同条款进行特别约定。例如，实践中常见的“房屋租赁后一切维修由承租人负责”“大型设备维修费用由出租人承担50%”等条款，只要不违反法律强制性规定（如排除出租人对重大安全隐患的维修责任），均具有法律效力。需要注意的是，若合同约定模糊（如仅写“维修问题双方协商解决”），或约定明显加重一方责任（如要求承租人承担租赁物主体结构损坏的全部维修费用），法院在审理时可能依据公平原则对约定进行调整，以确保双方权利义务对等。

二、典型案例中的维修义务认定

（一）案例一：出租人未履行维修义务导致承租人损失

某市张某租赁李某的商铺经营奶茶店，合同约定“出租人负责房屋主体结构及水电设施维修”。经营半年后，商铺屋顶因年久失修出现漏雨，张某多次电话通知李某维修，但李某以“近期忙”为由拖延。一个月后遇暴雨，漏雨导致店内墙面发霉、两台奶茶机进水损坏，张某被迫停业3天。张某起诉要求李某赔偿设备损失、停业损失及自行维修屋顶的费用。

法院审理认为：根据《民法典》第七百一十二条，出租人负有保持租赁物符合约定用途的义务。李某作为出租人，在明知屋顶漏雨的情况下未及时维修，构成违约。张某已履行通知义务，因维修拖延造成的设备损坏（直接损失）、停业损失（间接损失）及自行维修费用，均应由李某承担。最终判决李某赔偿张某各项损失共计2.8万元，并承担屋顶维修费用。

（二）案例二：承租人未履行通知义务扩大损失的责任划分

王某租赁赵某的住宅居住，合同未明确约定维修义务。入住3个月后，王某发现卫生间水管轻微渗漏，但因工作繁忙未通知赵某。两个月后，渗漏导致楼下住户天花板大面积水渍，楼下业主索赔5000元。赵某得知后要求王某承担全部赔偿责任，王某则认为水管老化是出租人责任。

法院审理指出：根据《民法典》第七百一十三条，承租人发现租赁物需要维修时应及时通知出租人，未通知导致损失扩大的，承租人需对扩大部分负责。本案中，水管渗漏属于自然损耗，初始维修责任在赵某；但王某在发现渗漏后未及时通知，导致损失从“水管维修”扩大为“楼下住户赔偿”，扩大部分（即楼下5000元赔偿）应由王某承担。最终判决赵某承担水管维修费用（800元），王某承担楼下赔偿款5000元。

（三）案例三：因承租人过错导致的维修责任承担

陈某租赁某公司的工业设备用于生产，合同约定“承租人需合理使用设备，因操作不当导致的损坏由承租人维修”。使用期间，陈某为赶工期违规操作，导致设备核心部件断裂。公司要求陈某自行维修，陈某辩称设备本身存在质量问题。经第三方鉴定，设备断裂是因超负荷运转（违规操作）导致，与设备质量无关。

法院认定：根据合同约定及《民法典》第七百一十四条，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，因使用不当造成租赁物损坏的，应承担赔偿责任。本案中，鉴定结论明确损坏原因是承租人违规操作，故维修责任应由陈某承担。最终判决陈某支付设备维修费1.2万元。

三、维修义务责任划分的关键要素

（一）维修事项的性质：自然损耗VS人为损坏

判断维修责任的首要步骤是确定损坏原因。自然损耗指租赁物因正常使用、时间推移导致的合理磨损（如墙面自然脱落、水管老化渗漏），此类维修责任原则上由出租人承担；人为损坏则是因承租人故意或过失（如撞击墙面导致裂缝、堵塞下水道）造成的损坏，责任由承