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第十六章都市房地产管理法律制度

教学目的与规定

通过本章学习，让学生理解都市房地产管理和都市房地产管理法，房地产开发概念和管理原则，房地产开发公司设立与资质，管理房地产开发土地使用权出让与划拨，掌握都市房地产交易管理有关知识，以及违背都市房地产管理法法律责任。

学时：1/2学时

教学重点、难点

本章重点是都市房地产交易管理；难点是房地产权属登记管理。

第一节都市房地产管理法概述

一、都市房地产

（一）房地产含义与特性

房地产没有严格法律定义。普通以为，房地产是指房产和地产合称。房产与地产分别是房屋和土地财产形态，由于房屋和土地物质形态一体性以及房产与地产内在价值整体性，故可以合称为房地产。房地产是不动产，具备不动产法律特性：一是不可移动性，即位置上不可移动，或者一旦移动即丧失或严重破坏其价值而使其财产权失去实际意义；二是特定性，即房地产标是特定物，体当前房地产标所在特定位置唯一性，以及房屋建材、类型、朝向、新旧、生态及邻里环境等方面不可复制性，从而使其具备财产权标上不可代替性。

(二)房地产业意义上房地产

房地产业是从事房地产开发经营产业。其中，专门从事房地产开发经营主体是房地产公司，专门从事房地产经营中间辅助业务主体属于房地产中介机构，其她主体如国家机关、金融机构、消费者、房地产投机者等，都从不同角度参加该产业运营。由上述主体参加一定范畴房地产经济关系总和就是房地产市场。例如，交易关系总和构成房地产买卖市场，中介关系总和构成房地产中介市场，地产出让关系总和构成地产出让市场(普通称地产一级市场)。这些市场涉及国有土地形成、使用权出让、出租、抵押以及都市房地产转让、抵押、租赁等交易行为。房地产业在世界范畴内都是一种重要成熟产业。联合国于1986年修订发布《所有经济活动产业分类国际原则》把经济活动分为10类，房地产业属于其中第8类。在国内，1985年国家记录局《关于建立第三产业记录报告》开始将房地产业列入国内第三产业。国务院《全国经济普查条例》将房地产业列为全国18个产业中第10类产业。

房地产业意义上房地产，是指依法可以作为房地产业开发经营对象房产和地产，简称为房地产业中房地产或房地产市场中房地产。这在当前仅限于已经依法获得国有土地使用权土地上开发经营房地产，以及通过公有住房改革依法获得产权房地产等。农村集体所有土地未经依法征收转变为国有土地，其所有权和使用权均暂不能作为产业经营房地产；农村村民住房、宅基地等暂不能作为产业经营房地产。作为产业经营对象房地产与普通意义上房地产区别，在于它具备产业经营性，即依法可以作为产业生产经营行为标。其财产权利基本性质或者效力位阶与其她普通房地产没有什么不同。但由于房地产业中房地产具备产业经营性，因而，在一定社会发展阶段需要将其纳入反映产业政策和公共政策房地产管理法合用范畴。例如，作为产业经营“地产”土地要分类管理；农村集体所有土地特别是耕地非经法定程序不能作为产业经营地产；房屋受住宅政策影响，须分用途进行定性和分类管理等等。一方面，房地产业中房地产在法律上是可以通过国家房地产管理而作出定性；另一方面，它范畴又是动态发展，其范畴随房地产产业和市场发展而发展，不也许一成不变。

(三)国内都市房地产含义

咱们以为，都市房地产含义应当从房地产产业管理角度来理解。凡是房地产业依法开发经营房地产，都属于都市房地产，涉及都市规划区内运用国有土地进行开发经营房地产，也涉及尚未纳入一定期期都市规划区内、但依法进行开发经营其她房地产。

《中华人民共和国都市房地产管理法》(如下称《都市房地产管理法》)第2条规定：“在中华人民共和国都市规划区国有土地(如下简称国有土地)范畴内获得房地产开发用地土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实行房地产管理，应当遵守本法。”那么，如何理解该法规定都市房地产呢？焦点在于对都市规划区理解。从上述规定文义看，都市房地产就是都市规划区内运用国有土地进行开发经营房地产。在普通状况下，这种理解是对的和基本。但如果以为房地产是由于或者只有坐落在都市规划区内才合用该法，那么，这种理解又是不够全面，不一定符合立法宗旨，并且实践上将不合理地束缚房地产市场发展及其规范管理。所谓“都市规划区”是都市规划法概念，是指一种都市政府通过法定规划程序拟定、纳入本都市一定期期内市政建设发展规划控制区域。第七届全国人大常委会1989年12月26日通过《中华人民共和国都市规划法》第3条规定：“本法所称都市，是指国家按照行政建制设立直辖市、市、镇。”“本法所称都市规划区，是指都市市区、近郊区以及都市行政区域内因都市建设和发展需要实行规划控制区域。都市规划区详细范畴，由都市人民政府在编制总体规划中划定。”由此，落入建制镇以上都市都市规划区内房地产开发经营，应当合用《都市房地产管理法》。这是毫无疑问。但事实上，许