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2025年全国房地产估价师考试（房地产估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、在房地产估价中，下列哪项原则要求估价结果应基于估价对象在合法利用下的最高最佳用途？

A．替代原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．估价时点原则

2、某住宅房地产在估价时点的市场比较法评估中，选取的可比实例成交价格为8000元/平方米，经交易情况修正后为8200元/平方米，市场状况修正系数为1.03，则修正后的价格为？

A．8346元/平方米

B．8446元/平方米

C．8546元/平方米

D．8646元/平方米

3、成本法评估中，下列哪项属于开发利润的合理计算基础？

A．土地取得成本

B．开发成本

C．土地取得成本+开发成本+管理费用

D．土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

4、收益法评估中，资本化率与报酬率的主要区别在于？

A．资本化率用于预测未来收益，报酬率用于历史收益

B．资本化率适用于稳定收益，报酬率适用于变动收益

C．资本化率包含增长率，报酬率不包含

D．资本化率等于净收益除以价格，报酬率需折现

5、下列哪类房地产最适合采用市场比较法进行估价？

A．特殊工业厂房

B．历史保护建筑

C．普通商品住宅

D．政府机关办公楼

6、在估价报告中，估价结果的确定应基于？

A．三种方法的简单算术平均

B．任选一种最简便的方法

C．根据估价对象特点选择最合适的方法

D．多种方法结果的综合分析与判断

7、下列哪项不属于房地产估价的基本程序？

A．明确估价基本事项

B．拟定估价作业计划

C．确定最终销售价格

D．撰写估价报告

8、某房地产估价时点为2025年3月1日，估价对象为一待开发土地，最适宜采用的方法是？

A．市场比较法

B．收益法

C．假设开发法

D．成本法

9、下列关于估价时点原则的表述，正确的是？

A．估价结果不随时间变化

B．估价时点必须为报告出具日

C．估价反映的是特定时点的价值

D．估价时点由估价师随意确定

10、在收益法中，若房地产年净收益为12万元，资本化率为6%，则其评估价值为？

A．120万元

B．180万元

C．200万元

D．240万元

11、在房地产估价中，下列哪项不属于估价对象的实物状况分析内容？

A.建筑结构类型

B.建筑物使用年限

C.区位交通便利性

D.房屋装修程度

12、运用收益法评估房地产价值时，若年净收益不变且持续无限年期，应采用的计算公式是？

A.V=A/r

B.V=A×(1+r)^n

C.V=A/(r-g)

D.V=A×[1-(1+r)^-n]/r

13、下列哪项最能体现房地产估价的“合法原则”？

A.按照市场实际交易价格评估

B.依据土地使用权性质确定用途

C.参考相邻房地产装修水平

D.考虑业主个人情感价值

14、在成本法估价中，下列哪项属于“重新购建价格”的范畴？

A.土地取得成本

B.建筑物当前市场转让价

C.建筑物在当前条件下重建所需费用

D.原建筑历史建造成本

15、某住宅小区周边新建大型垃圾处理厂，导致房价下跌，这种贬值属于？

A.实体性贬值

B.功能性贬值

C.经济性贬值

D.技术性贬值

16、比较法评估中，对可比实例进行交易情况修正的目的是？

A.消除非正常交易因素影响

B.统一付款方式

C.调整至估价对象区位

D.统一面积单位

17、下列哪类房地产最适合采用收益法进行估价？

A.行政办公楼

B.商品住宅

C.出租型商业地产

D.博物馆

18、在估价报告中，估价时点的确定依据主要是？

A.委托人缴纳费用时间

B.实地查勘完成时间

C.估价目的对应的时间

D.报告出具日期

19、建筑物折旧中，因建筑设计过时导致的效能下降属于？

A.物质折旧

B.功能性折旧

C.外部折旧

D.经济折旧

20、下列关于估价目的的说法，正确的是？

A.估价目的由估价师自行决定

B.同一估价对象仅有一种估价目的

C.估价目的影响价值类型和方法选择

D.估价目的可以随意更改

21、在房地产估价中，下列哪项不属于估价对象权益状况分析的内容？

A．土地使用权取得方式

B．房屋所有权性质

C．建筑物结构类型

D．是否存在他项权利

22、某住宅小区因临近新建地铁线路，交通便利性提升，导致房价上涨，这种增值属于哪种增值类型？

A．自然增值

B．投资增值

C．政策性增值

D．通货膨胀增值

23、在成本法估价中，下列哪项应计入“开发成本”？

A．土地取得税费

B．利息