房地产标准化运营体系分享.pptVIP

2014年8月27日

一、产品的标准化

企业利润的最大化

房地产企业要实现做大、做强的目标，

可以归集为一个根本公式：M=S×F。

其中，M是利润，S是销售额或营业收入，

F是工程利润率。

房地产企业在实行多工程开发时，因为不同工程

的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开

发效率和工程利润率较低，即从规模开发能力、

本钱费用和工程附加值入手效果往往不是最快最

明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？

为何进行标准化？

什么是标准化？

所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。

标准化案例

目前业内一线企业几乎都在积极地地推行产品标准化工作：

万科--城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列

龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系列

SOHO中国--“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都

世茂集团--滨江豪宅系列(上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市开发的滨江豪宅)

阳光100--“阳光100系列”(北京、天津、济南、长沙等城市开发的“阳光100新城”)

万达集团--“万达商业广场”系列

雨润的“星雨华府”系列，是雨润打造的城市精品住宅连锁品牌

标准化的目的

对产品标准化的认识易产生以下误区：〔1〕认为就是简单地复制标准蓝图，事实上所复制的产品线必须是具有核心竞争力的好产品；〔2〕认为是一个工程复制另一个工程，事实上是前期的局部复制，而不是整个工程照搬复制。

产品标准化的目的是明确企业的产品线，进而进行复制、连锁开发，以从根本上降低开发本钱和费用，提高开发效率和效益。

研究、确定产品线的工程程序和步骤

第一步：根据企业开展规划的“产品战略”和“市场战略”等，调研、分析企业曾经开发过的工程，分析其产品特点，确定出“产品线”数量——确定研究架构和产品线数量。

研究、确定产品线的工程程序和步骤

第二步：对“产品线”下具有代表性的工程进行标准化分析，包括工程中观区位、建筑风格、工程规模、设计标准等进行步系统分析，确定标准化的产品模式。

第三步：确定标准化内容，见以下图。产品标准化内容一般包括但不限于以下内容：

1.总图设计的标准化：小区规划

设计中的总平面图中的入口、

道路、标示、公共设施；

2.建筑风格的标准化：如欧式风格，美式风格；

3.建筑立面的标准化：选材、色彩、细节；

4.户型的标准化；

5.构件的标准化：集中采购，节约本钱，降低错误率；

6.产品性能标准化；

7.其它产品元素的标准化，如会所、大门、围墙等。

产品模式确实定

确定开发模式以及连锁开发模式。标准化产品线下工程开发模式应包括投资开发模式、土地获取模式、规划规划设计模式、工程建设模式、营销模式、商业物业运营模式等全程操作模式；产品线连锁开发模式应基于同一产品线在不同城市、不同工程上的复制、连锁开发要求，要充清楚确工程的城市选择、工程选址、开发流程、工程组织管理、方案与目标管理、财务管理、风险控制等内容。

最终成果

每一条产品线都要分别形成《工程开发手册》和《产品技术标准》两份工具手册。其中《产品技术标准》因以标准图集的形式，并包括产品标准化的各项内容。总之，要完全具备可以复制、连锁开发的根底。

二、流程标准化

首先，每一条产品线都应该分别建立不同的工程开发流程，并形成《工程开发流程手册》。例如，某房地产企业有三条产品线，那么就应该建立不同的开发流程体系，对应关系例如如下：

A工程模式——城区高层电梯公寓产品线——《A工程模式开发流程手册》

B工程模式——低密度工程产品线——《B工程模式开发流程手册》

C1工程模式——销售型商业地产产品线——《C1工程模式开发流程手册》

C2工程模式——持有经营型商业地产产品线——《C2工程模式开发流程手册》

二、流程标准化

其次，每类工程模式的开发流程应涵盖工程开发全程、各项工作的流程，至少包括但不限于以下十四个方面：

1.工程管控模式及组织管理

2.工程开发方案管理

3.工程目标管理

4.工程获取管理

5.工程规划设计管理

6.工程报批报建管理

7.工程本钱管理

8.供方资源与招标采购管理

9.工程组织建设管理

10.工程营销管理

11.

客户关系管理

12.工程结案及工程后评价管理

13.工程开发全程应急事件预案管理

14.工程开发全程风险预警与控制

可见，流程标准化是针对某一产品线或特定产品模式的标准化，是基

于不同企业、不同产品线差异性而建立的开发流程——差异性是流程

标准化的根底。但令人遗憾的是，至今仍有许多企业在机械地照搬杠

杆企业的开发流程体系，也有为数不少的咨询机构在贩卖杠杆企业的

管理模式，实在是有无