项目全程策划样本.docVIP

房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整顿，大体可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划过去、当前和将来。

1、概念策划模式

2、卖点群策划模式

3、等值策划模式

4、房地产全程策划内涵

（1）土地价值研判

（2）概念设计

（3）视觉设计

（4）营销策划

（5）市场推广、媒体组合

（6）工程质量、成本、工期控制

（7）物业管理、售后服务

（8）品牌培植与运用

房地产项目选取与论证

──房地产项目发展策划内容与办法

一、对房地产项目选取与论证结识误区

误区一：房地产开发经营简朴化、概念化

误区二：房地产后期营销、广告万能化

误区三：房地产项目选取与论证形式化

以上结识误区，导致众多开发公司不注重开发项当前期选取与论证，或将该项工作简朴行事，令项目草率上马，以致项目市场目的不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，公司无一套系统开发模式和资金营运筹划，在激烈市场竞争中，这样项目是难以成功。

二、从房地产开发基本特性结识项目选取与论证重要性

1、房地产是一项高投资、高风险、高回报行业。

(1)房地产开发需要筹办大量资金，投资各方须要理解项目效益与风险；

(2)由于开发周期长，开发者需要预测市场变化，开发条件变化所产生风险限度；

(3)开发商要衡量自身承受风险能力与限度。

一项成功地产发展项目，可以换来高额或稳定回报，但一种疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。

2、房地产项目开局好坏是项目成败核心所在。

(1)房地产开发前期投资很大，一但项目选取与论证不当而投入了资金，则投资失败是无可挽回。

(2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误项目建成后，如无特别客观条件变化，任何营销、策划高招都是难以挽救。

3、房地产开发具备很强地区性和产品差别性。

(1)一方水土养一方人，任何成功开发经验都必要与本地开发条件与市场状况相适应；

(2)同一地块不同步期，不同开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产发展是极具创意和面对市场挑战。

因而，缺少前期对项目市场与开发专业研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜把握。

4、房地产开发具备很强系统性和时序性。

房地产开发是一项涉及面广、比较复杂经济活动，从实务上来讲具备很强操作程序。前期不做好全面开发筹划工作，见步行步，会导致入手容易，实行难，是诸多开发公司普遍遇到问题，更是众多项目工期屡次延误，成本低开高走，局面难以控制重要因素。

三、房地产开发项目选取概念和环节

1、概念：项目选取是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败核心。

2、项目选取环节：

a、广泛寻找投资项目

b、精心筛选投资项目

c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）

d、项目投资谈判

e、详细可行性研究（发展策划）

f、公司决策与实行

四、房地产开发项目论证（可行性研究或发展策划）

1、概念：房地产开发项目论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发项目进行全面、系统研究和分析，运用已有经验和专业评价办法，寻找到项目较合理市场目的、市场定位及获得土地最大效益开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最后拟定该项目与否可行综合研究。其研究成果应对日后项目实行操作具备较高策划指引作用。

2、项目论证阶段性

(1)项目投资开发机会性论证

指在规划参数尚未获得政府批准前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场普通条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目特点，就其开发市场机会、开发条件、投资效果和也许浮现市场、技术、经济问题进行研究论证。

(2)项目投资开发详细论证

指在规划、开发条件基本拟定后，对项目所进行全面、进一步、细致分析研究工作。本论证不但要解决投资技术经济指标问题，还要拟定开发、营销基本方向与模式。因而，从事该项工作所规定房地产经验与专业系统性必要更高和更为全面。

3、项目论证要解决问题

(1)立项时宏观环境是如何

重要理解项目所在地区政治、经济、文化、地理地貌，本地居民生活特性、风俗习惯及都市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。

(2)立项时微观环境是如何

理解公司环境、开发经营能力，竞争对手状况所在区域有关楼盘与典型楼盘状况，项目基本条件与建设条件、项目规划建设规定，项目参加各方状况与优势。

(3)项目市场定位分析

涉及市场细分，选取目的市场，市场定位三个方面，这是论证重点，核心是要找到项目发展方向，拟定项目在市场上竞争地位。

(4)初步拟定项目开发、营销方式，提出建筑设计规定及概念性规划设计方案

投资建设成本估算，从管理角度向项目开发提建议。

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