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物业工程水电管理方案

一、总则

（一）目的

为保障物业项目内各项水电设施设备的安全、稳定、高效运行，规范水电管理工作流程，确保业主及使用人的正常生活与工作秩序，降低运营成本，特制定本方案。

（二）依据

本方案依据国家及地方相关法律法规、行业标准及物业管理合同，结合本物业项目的实际情况制定。

（三）适用范围

本方案适用于本物业项目内所有公共区域的水电设施设备（包括但不限于高低压配电系统、给排水系统、公共照明、电梯、消防水电系统、弱电系统等）的运行、维护、维修及节能管理工作。

（四）基本原则

1.安全第一：始终将人身安全和设备安全放在首位，严格执行安全操作规程。

2.预防为主：建立健全巡检、保养制度，及时发现并消除安全隐患，防止事故发生。

3.规范高效：明确岗位职责，优化工作流程，确保各项工作规范有序、高效开展。

4.节能降耗：在保证正常运行的前提下，积极采用节能技术和措施，降低水电消耗，提高经济效益。

5.服务至上：以满足业主及使用人需求为导向，提供优质、便捷的水电服务。

二、组织架构与职责

（一）组织架构

设立工程管理部，作为水电管理工作的归口部门。根据物业项目规模及复杂程度，配置相应数量的专业工程师、技术员及维修技工。

（二）主要职责

1.工程管理部负责人：全面负责水电管理工作的统筹规划、制度制定、人员调配、成本控制及对外协调。

2.专业工程师/技术员：负责水电系统的技术支持、方案制定、图纸审核、设备选型、故障分析及技术培训。

3.维修技工：负责水电设施设备的日常巡检、维护保养、故障维修、应急处理及运行记录。

三、运行管理

（一）供配电系统

1.高低压配电室：

*严格执行24小时值班制度（或根据负荷特性及重要性确定巡检周期），密切监控电压、电流、功率因数等参数。

*定期对高低压柜、变压器、电缆、母线等进行巡检，检查有无异响、异味、过热、渗漏油等现象。

*做好运行日志记录，包括各项参数、操作记录、异常情况及处理结果。

*确保应急电源（如柴油发电机）处于良好备用状态，定期进行启动试验。

2.配电箱（柜）：定期检查各配电箱（柜）内开关、熔断器、接触器等元器件的运行状态，确保连接紧固、标识清晰。

3.电缆线路：定期巡检电缆沟、桥架及明敷电缆，检查有无破损、老化、过热现象，确保敷设规范。

（二）给排水系统

1.水泵房：

*定期巡检生活水泵、消防水泵、排污泵及其控制系统，确保运行正常，水压稳定。

*检查水泵有无异响、振动、泄漏，电机温升是否正常。

*定期对水池、水箱进行清洗消毒，确保水质达标，并做好记录。

*检查各类阀门的开闭状态及完好性。

2.供水管网：定期巡检公共区域供水管路、阀门，防止跑冒滴漏，发现问题及时处理。

3.排水系统：定期检查排水立管、横管、地漏、雨水井、污水井，确保排水畅通，防止堵塞。雨季前对雨水排放系统进行重点检查和疏通。

（三）公共照明系统

1.定期巡检公共区域（楼道、大堂、停车场、园区道路等）照明灯具，及时更换损坏的光源、电器附件。

2.根据季节变化及实际需求，合理调整公共照明的开关时间。

3.推广使用节能型灯具，逐步淘汰高耗能光源。

（四）电梯系统（电气部分）

1.配合专业电梯维保单位进行定期维保工作，对维保质量进行监督。

2.每日对电梯机房内电气设备、井道照明、轿内照明及指令按钮进行巡检。

3.确保电梯应急呼叫装置畅通有效。

（五）消防水电系统

1.定期检查火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消火栓系统、喷淋系统、应急照明及疏散指示系统的电气部分。

2.确保消防水泵、稳压泵等设备的电气控制回路正常。

3.严禁擅自关闭消防电源或挪用消防设施。

（六）弱电系统

1.对监控、门禁、对讲、网络、有线电视等弱电系统的机房设备及线路进行定期巡检和基本维护。

2.确保各系统运行稳定，图像清晰，通讯畅通。

四、维护保养

（一）维护保养计划

根据设施设备的类型、使用年限、运行状况及制造商建议，制定详细的年度、月度维护保养计划，并严格执行。

（二）维护保养内容

1.预防性维护：按照计划对水电设备进行清洁、紧固、润滑、调整、校准等工作，及时更换易损件。

2.故障性维修：接到报修或巡检发现故障后，应及时组织力量进行维修，确保尽快恢复正常运行。对于重大故障，应立即上报并启动应急预案。

3.维护记录：详细记录每次维护保养的内容、时间、执行人、设备状况及更换部件情况，建立设备维护档案。

五、故障应急处理

（一）应急响应

1.建立水电故障应急处理小组，明确成员职责及联系方式。

2.接到水电故障报告后，应立即响应，快速判断故障性质、影响范围及严重程度。

3.根据故障情况，及