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四川省《前期物业服务合同》

一、引言：前期物业服务合同的基石作用

在四川省的房地产开发与物业管理实践中，前期物业服务合同扮演着至关重要的角色。它并非简单的一纸协议，而是在业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，规范物业管理区域内各方权利义务、保障物业正常运行、维护业主共同利益的基础性法律文件。对于开发商而言，它是项目交付的必要环节；对于物业服务企业而言，它是提供服务、收取费用的依据；对于业主而言，它直接关系到未来的居住品质与权益保障。因此，深入理解并妥善处理前期物业服务合同，是各方主体维护自身合法权益的关键。

二、合同主体与法律依据

前期物业服务合同的订立主体，一方为房地产开发企业（通常称为“建设单位”），另一方为其依法选聘的物业服务企业。这一阶段，因业主大会尚未成立，无法通过民主程序选聘物业服务企业，故法律赋予建设单位选聘前期物业服务企业的权利，并由其代表全体业主的初步利益与物业服务企业签订合同。

其法律依据主要来源于《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》以及四川省出台的相关地方性法规和规范性文件。这些法律法规共同构成了前期物业服务合同订立、履行、变更和终止的法律框架，确保合同的合法性与有效性。

三、合同的核心条款解析

一份规范的前期物业服务合同，其内容应尽可能详尽、明确，以减少后续履行过程中的争议。以下对其核心条款进行逐一解析：

（一）物业基本情况

此条款需清晰界定物业服务的范围与对象，通常包括物业名称、坐落位置、物业类型（如住宅、商业、办公）、建筑面积（需区分专有部分与共有部分）、物业构成明细（如幢数、单元数、户数等）。准确的物业基本情况描述，是物业服务企业提供针对性服务的前提。

（二）服务内容与质量标准

这是合同的灵魂所在，也是业主最为关心的部分。服务内容应具体列明，通常涵盖：

1.房屋共用部位的维修、养护和管理；

2.房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3.物业管理区域内共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4.公共绿化的养护和管理；

5.车辆停放管理（区分地上、地下，以及收费与免费区域）；

6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7.装饰装修管理服务；

8.物业档案资料管理。

质量标准则应尽可能量化或明确参照依据，例如绿化养护的频次、公共区域清洁的标准、设施设备的维护周期等。四川省可能会有推荐性的服务标准或等级，可供合同双方参考。

（三）服务费用

物业服务费用的确定与收取，是合同履行的关键支撑。条款应明确：

1.物业服务收费方式：是包干制还是酬金制。包干制下，物业服务企业自负盈亏；酬金制下，物业服务企业按约定比例或金额提取酬金，其余用于物业服务支出。

2.收费标准：需区分不同物业类型（如住宅、商业）、不同户型或面积的收费标准。

3.收费周期：按月、按季或按年收取。

4.缴纳时间：明确业主应于何时缴纳。

5.费用调整：约定物业服务费用调整的条件、程序和方式。

6.其他费用：如停车费、公摊水电费、垃圾处理费等如何承担和收取，需一一列明。

（四）物业的承接查验

物业承接查验是确保物业共用部位、共用设施设备符合交付标准的重要环节。合同中应明确建设单位向物业服务企业移交物业时，双方应共同进行查验，查验的内容、标准、程序以及查验结果的确认方式。对于查验中发现的问题，建设单位应承担的整改责任和期限。这直接关系到物业服务企业后续的维护责任界定。

（五）双方权利与义务

建设单位的权利义务：

*权利：有权对物业服务企业的服务进行监督，按合同约定支付相关费用（如尚未出售物业的服务费）。

*义务：提供符合标准的物业；移交完整的物业档案资料；承担前期物业服务启动资金（如有约定）；配合物业服务企业开展工作。

物业服务企业的权利义务：

*权利：依据合同提供服务并收取费用；制止业主违反管理规约的行为；要求建设单位配合。

*义务：严格按照合同约定提供服务；定期向业主公布物业服务费用收支情况（尤其是酬金制下）；接受业主和业主委员会（成立后）的监督；建立健全管理制度。

（六）合同期限

前期物业服务合同的期限并非无限。合同应明确起止时间。同时，根据法律规定，即使合同期限未满，若业主大会成立并选聘了新的物业服务企业，原前期物业服务合同即终止。因此，合同中通常会约定，在业主委员会代表业主与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

（七）违约责任

明确双方违反合同约定时应承担的责任，是保障合同履行的重要手段。例如，建设单位逾期移交物业或资料应承担的责任；物业服务企业服务不达标应承担的整改、赔偿责任；业主逾期缴纳物业费应承担的滞纳金或违约金等。违约责任的约定应具有可操作性。

（八）其他事项

如专项维修资金的