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2026年土地估价师考试复习资料含答案

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市商业用地地价评估中，采用市场法时，应优先选择哪些类型的比较案例？

A.同一区域类似用途的成交案例

B.不同区域的商业用地案例

C.转让价格异常的案例

D.评估期日前的非成交案例

2.根据《城镇土地使用税暂行条例》，下列哪项土地免征城镇土地使用税？

A.企业自用的厂房用地

B.免税单位出租的临街商铺用地

C.公园内的绿化用地

D.事业单位自营的仓储用地

3.在农用地分等定级中，影响耕地质量等别的主要因素不包括？

A.耕地坡度

B.土壤有机质含量

C.交通通达度

D.灌溉保证率

4.某工业用地出让年限为50年，已使用10年，剩余年限的土地还原率应如何确定？

A.按全新土地还原率不变

B.按剩余年限采用递增还原率

C.按剩余年限采用递减还原率

D.由政府根据市场情况调整

5.土地估价报告中，哪项内容不属于估价假设和限制条件？

A.估价目的

B.估价日期

C.土地用途限制

D.估价结果的法律效力

6.某宗土地位于城市核心区，采用剩余法评估时，土地使用权年限应如何确定？

A.按法定最高出让年限

B.按开发用途确定的最长年限

C.按已使用年限顺延

D.由估价师自行设定

7.农村集体土地征收中，土地补偿费的标准一般依据什么确定？

A.土地市场交易价格

B.土地原用途和产值

C.土地评估价格

D.当地政府政策补贴

8.某宗工业用地在评估中采用成本法，其重置成本应包括哪些部分？

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+管理费用

C.土地取得成本+财务费用

D.土地取得成本+税费

9.土地估价中的“最高最佳使用原则”主要考虑哪些因素？

A.土地用途、规模、容积率

B.土地位置、交通、基础设施

C.土地市场行情、政策限制

D.以上所有因素

10.某宗土地在评估中采用基准地价修正法，修正系数应包括哪些内容？

A.容积率修正

B.土地用途修正

C.繁华度修正

D.以上所有内容

二、多选题（共5题，每题2分）

1.土地估价报告中，哪些内容属于附件材料？

A.估价对象权属证明

B.市场交易案例清单

C.土地利用现状图

D.估价师资格证书复印件

2.影响土地估价结果的因素主要包括？

A.土地位置

B.土地用途

C.土地权利

D.市场供求关系

3.农村土地“三权分置”改革中，土地经营权流转的主要方式包括？

A.入股

B.出租

C.转让

D.互换

4.土地估价中的比较法中，修正因素主要包括？

A.土地用途

B.容积率

C.交通条件

D.繁华度

5.在土地估价实务中，哪些情况可能需要采用假设开发法？

A.待开发土地评估

B.已建成物业转让评估

C.土地用途变更评估

D.房地产综合体评估

三、判断题（共10题，每题1分）

1.土地估价中的收益法适用于所有类型土地的评估。（×）

2.土地估价师在执业过程中必须独立、客观、公正。（√）

3.农村土地征收中，土地补偿费和安置补助费可以合并计算。（√）

4.土地估价报告必须由两名以上注册土地估价师签字。（√）

5.基准地价是政府制定的区域土地平均价格。（√）

6.土地估价中的成本法主要适用于新开发土地的评估。（√）

7.土地估价师可以同时为同一宗土地的委托人和第三方提供估价服务。（×）

8.土地估价中的最高最佳使用原则必须符合法律法规限制。（√）

9.土地估价报告的附件材料可以由委托人提供，无需核实。（×）

10.土地估价中的市场法主要适用于商业、住宅用地的评估。（√）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述土地估价中市场法的步骤及其适用条件。

答案：

-步骤：（1）收集比较案例；（2）选取可比案例；（3）交易情况修正；（4）区域因素修正；（5）个别因素修正；（6）计算比准价格。

-适用条件：市场活跃、交易案例多、土地用途明确。

2.简述土地估价中的剩余法的基本原理及其适用范围。

答案：

-基本原理：通过预测未来开发后的土地价值与开发成本，确定土地当前价值。

-适用范围：待开发土地、房地产开发项目评估。

3.简述土地估价报告中“估价假设和限制条件”的主要内容。

答案：

-估价目的、估价日期、土地用途限制、市场条件假设、政策限制等。

五、计算题（共2题，每题10分）

1.某宗商业用地，比较案例A的成交价格为800万元，交易情况、区域因素、个别因素修正系数分别为1.05、0.98、1.02，求比准价格。

答案：

比准价格=800×1.05×0.98×1.02=853.28万元。

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