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百富购物中心营运及招商方案

褊

合胜营销有限责任企业

专［业商业营运•品牌招商筹划团体］

目录

市场调研分析1

项目分析9

商场经营业态定位14

商场经营模式26

商场管理系统建30

商场包装49

人员培训50

商场招商计划51

百富购物中心营运及招商方案

一、市场调研分析

1.1商业市场背景

1.米泉商业发展经历了初级阶段，现正进入迅速成长期，商业形态也在同步升级，从历史状况来看，此前,

米泉商业形态以集市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物

业），商品构成重要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低级服装、日用百货等，中高档商品和非

生活耐用品销售规模有限。

2、后，米泉商业发展进入迅速成长阶段，迅速成长阶段的经典特性是商业规模R勺扩张和商业形态的升级，以来,

米泉市民收入水平不停提高，消费理念超前，消费规模同步提高。从商业形态而言，米泉一批新的商业卖场投

入市场运行，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商

业发展进入迅速成长期。

3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以超市、专卖店、商场、集市.场

多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期II勺重要特性。

1.2商业市场现实状况

1.经典的二级都市商业分布体系一一二维商业分布体系，由一种关键商业区和小区商业构成日勺商业体系。商业

分布I•分集中，商业重要集中在以古牧地中路为关键的区域，该区域集中了市场型商场、集市场、大型超市、

家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。

2、以古牧地中路为关键，新华路集中了大量日用百货批发零售商业，重要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、

建材、五金等商品。文化路商业相对匮乏，重要依托爱家超市和亿家百货，重要经营日用百货、食品、副食品、服

装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速，逐渐形成以品牌专卖和家电超市为主的业态，重要经营电器、皮鞋、休闲

服饰等。

3、伴随都市经济发展和居民收入水平提高，日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力商品，但

品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不停增长，在市场中已经占有相称份额。

L3商业市场发展趋势预测

1.伴随都市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形

态由老式商业向现代商业转型，但由于商业消费巾场增长和消费水平提高有限，商业过剩导致后场竞争加剧，

经营户的盈利能力逐渐下降。

2.从商业发展趋势判断，当地商业区域深入向古牧地路集聚，依托原有的商业环境，古牧地路将建成一批中高档

定位的商场，增进当地商业态升级。尤其以百富购物中心为代表的大型购物中心，必将彻底变化当地商业格局和

竞争式。

3、伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业FI勺经营规模和单品利

润并未同步提高，尤其是单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍卜.滑，从而克制商铺租赁和销售价格深入

走高，伴随大量商铺n勺开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐渐走低趋势，直到市场供需从

新到达平衡。

4、从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，重要集中在低水平的反复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理

和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐渐从硬件竞

争转向软硬件并举的竞争格局。

商业发展周期图解

♦初级阶段♦成长阶段♦成熟阶段♦衰退阶段

主力业态集贸市场超市、专卖店、商场专