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主城区城市更新存在的难题及对策探讨

——以任港路新村城市更新为例

习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。作为南通主城区的崇川区，东片崇川经济开发区建设日新月异，南片中南商务区人居环境优越，而曾经最繁华的城市中心片区和西部片区，因建筑老旧而日显衰落，甚至有的居民终日晒不到太阳，挤在仅20㎡的小屋里，无法满足基本的生活需要。居民对于改善自身环境的期望日益增强，成为我们推动城市更新的不竭动力。我们结合区情实际和居民意愿，计划用3-5年时间进行老小区改造和破旧片区更新。2020年，建立主城区破旧片区改造项目库，推动青年路新村等7个地块入库，其中将任港路新村片区更新作为必成项目重点推进，截至春节前签约基本完成，房屋全部拆除，圆满完成阶段性目标任务。

一、坚持统筹兼顾，全力破解城市规划制约难题

国内大部分城市主城区都存在面积小、人口多、建筑密的问题，崇川全区面积234平方公里、人口超百万，设施陈旧、建筑密度高、街巷狭窄，可开发用地少的问题日益凸显，本身对城市更新规划设计就存在诸多制约。我们坚持以“整体开发、优化布局、新老互融”的方式，不断提升城市更新质效，让老城旧貌换新颜。

（一）以整体开发破除体量制约。行之有效的城市更新必须建立在科学合理的建设体量上，如果只针对小区个体进行开发建设，不仅浪费人力物力财力资源，也将阻碍更新进度。以任港路新村为例，小区占地面积约5.56万平方米，考虑周边配套和其他因素，能规划使用的大概只有4.56万平方米。如果按照现有建筑面积约7.39万平方米计算，加上等套内建筑面积和靠套型增加的面积还需要安置的面积约要10.75万平方米以上，需要约10.4万平方米可建面积，可安置面积仍存在一定的缺口，还需要开发其他地块进行平衡。我们坚持整体开发，通过将周边土地使用率低的城中村，片区内闲置的气门厂，待整治的河流，道路、绿化等一并纳入片区更新范围，扩大更新区域，增加土地使用面积，解决了单纯规划改造的局限性。

（二）以优化布局破除土地制约。合理用地是科学规划的前提，任港路新村等老旧小区地处中心城区，周边地块价值高，仅靠扩大更新范围还不够，还需要通过优化建设布局进一步提升土地使用率。我们通过现场调研、勘查，合理匹配优化用地、规划指标，对有待改造更新的破旧片区项目总平方案进行优化，合理规划商业、社区服务、文体中心等区域，适当调整项目楼间距、车位比等指标，尽量用足容积率，比如虹桥医院片区，在规划用地面积51265㎡、规划建筑面积79135㎡的基础上明确建筑密度16.6%，容积率1.79。再比如龙虾王片区，在规划用地面积22386㎡、规划建筑面积40920㎡的基础上，明确建筑密度28.5%，容积率1.83，在确保居民采光符合要求的基础上，营造更加舒适的社交活动空间。

（三）以新老互融破除文保制约。崇川从上世纪80年代开始就围绕濠河建设大量的居民住宅区和商业街区，是大部分南通市民“记忆中的故乡”，一砖一瓦、一草一木都在诉说崇川故事，这些人文因素也是规划设计需要考虑的重要方面。我们坚持系统思维，以有机更新为抓手，推进城市更新一体建设，在有限的空间内实现新老互融。遵循“一街道一方案，一小区一特色”的原则，注重在小区外立面颜色、小区标牌、内部游园等方面充分保护老城居民的生活习惯、风俗、历史，比如寺街西南营、唐闸古镇，保留历史记忆、文化脉络和地域风貌，彰显城市特色。同时，在新建小区的规划设计时，大到整体建设，小到台阶路牙，都积极融入现代元素、国际元素，做强功能、做优形象、做美环境，建设具有现代气质的住宅小区。

二、坚持以人为本，全力破解社区功能提升难题

破旧片区逐渐被社会淘汰的主要原因就是社区功能的持续弱化，包括医疗、购物、娱乐、交通等等，无法满足人民群众日益增长的美好生活需要。大部分像任港路新村这样的老旧小区都存在违章违建多、植被绿化少、停车出行难、环境脏乱差等问题，严重影响居住体验。因此，在推进城市更新的过程中要更加注重社区功能提升。

（一）增加生活配套。跳出城市更新就是修修补补的传统思维，以满足居民生活便利需要和改善型生活需求为目标，积极对接民政、卫健、市政等多个部门单位，大力支持供水、排水、道路等与小区相关的配套基础设施建设，以及医疗、养老、托育、便民服务等小区及周边的配套公共服务设施建设，比如本次任港路新村片区的社区配套等面积要求达到6000多㎡，包括社区卫生服务站、养老中心、配套商业等功能设施，并在任港湾片区布局了高端商旅、文化创意等功能，提升群众的居住体验。

（二）提升服务功能。强化基础设施建设，努力提升公共服务水平。不断优化老旧小区周围的交通环境，主动对接城区道路规划，加快推进支路内网改造，消除“断头路”，打通城市“微循环”，加快构