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房屋租赁转让协议

在房屋租赁市场中，因承租人工作调动、居住需求变化等各种原因，租赁期限尚未届满时，承租人可能需要将其承租的房屋转租或转让给第三方。这一过程涉及原出租人、原承租人（转让方）及新承租人（受让方）三方的权益，一份规范、严谨的《房屋租赁转让协议》便成为保障各方合法权益、避免后续纠纷的关键法律文件。本文将深入剖析房屋租赁转让协议的核心要素与注意事项，为租赁双方提供实用指引。

一、什么是房屋租赁转让？

房屋租赁转让，通常指在原租赁合同的有效期内，原承租人（即转让方）将其依据原租赁合同所享有的全部或部分权利义务，通过协议方式转移给第三方（即受让方）的法律行为。这不同于简单的转租，转让往往意味着原承租人在剩余租赁期内退出租赁关系，由受让方直接承接其地位，与原出租人形成新的租赁权利义务关系，或在原出租人的同意下，与原承租人、原出租人共同形成新的三方关系。

二、转让的前提：并非想转就能转

在考虑签订房屋租赁转让协议之前，有一个至关重要的前提必须明确：原租赁合同的约定以及原出租人的态度。

1.原合同的禁止性条款：首先需仔细查阅原租赁合同中关于转租、转让的条款。若合同明确禁止转租或转让，或规定须经出租人书面同意方可进行，则未经出租人同意，原承租人无权擅自转让。

2.出租人的书面同意：即便原合同未明确禁止，出于对出租人物权的尊重及合同相对性原则，原承租人在转让前也应书面征得出租人的同意。出租人的同意可以是单独出具的书面文件，也可以直接体现在新的转让协议中作为一方当事人签字确认。缺乏出租人同意的转让行为，可能被认定为违约，出租人有权解除原租赁合同，并要求原承租人承担违约责任。

三、房屋租赁转让协议的核心要素

一份严谨的房屋租赁转让协议，应至少包含以下核心要素，以明确各方权利义务，减少潜在风险。

（一）协议当事人基本信息

清晰列明各方当事人的身份信息：

*转让方（原承租人）：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址、联系方式。

*受让方（新承租人）：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址、联系方式。

*原出租方（房东）：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址、联系方式。（通常情况下，房东的参与和确认是必不可少的，尤其是在权利义务概括转让时。）

（二）房屋基本情况

详细描述所转让租赁权的房屋信息，包括：

*房屋具体坐落地址（精确到门牌号）。

*房屋的户型、建筑面积（以原合同或房产证记载为准）。

*房屋的用途（如住宅、办公、商业等，不得违反原租赁合同约定及房屋规划用途）。

（三）转让相关约定

1.转让期限：明确本次转让的租赁期限，该期限不得超过原租赁合同约定的剩余租赁期限。起始日期和终止日期需精确。

2.转让条件与范围：明确是权利义务的概括转让，还是仅为租赁物使用权的转让。通常情况下，受让方需概括承受原租赁合同中转让方的权利与义务，包括但不限于遵守原合同关于租金支付、房屋使用、维修、转租限制等约定。

3.转让费用：

*转让费：是否存在转让费，转让费的金额、构成（如包含装修、设施设备、剩余租期的预期收益等）及支付方式、支付时间。

*租金：转让后，租金标准是否与原合同一致，由谁向谁支付（通常是受让方向原出租人支付），支付周期及方式。

*押金（履约保证金）：原承租人已向出租人支付的押金如何处理？是由受让方支付给转让方，还是由转让方与出租人办理结算后，由受让方重新向出租人支付？此条款需明确约定，避免双重支付或押金无法退回的风险。

（四）房屋的交付与验收

*约定转让方将房屋交付给受让方的具体时间、交付标准（如房屋状况、附属设施设备清单、水电燃气等费用的结算截止日）。

*受让方应在接收房屋时进行仔细查验，并签署房屋交接确认书，明确房屋现状。

（五）各方的权利与义务

1.转让方的权利与义务：

*权利：收取约定的转让费（如有），在符合约定条件下退出租赁关系。

*义务：保证其转让行为已获得出租人的书面同意；保证向受让方如实披露房屋及原租赁合同的相关信息；按照约定交付房屋；结清转让前应由其承担的各项费用；协助办理相关手续。

2.受让方的权利与义务：

*权利：在转让期限内依照协议及原租赁合同约定占有、使用房屋。

*义务：按照约定支付转让费（如有）及租金；遵守原租赁合同及本转让协议的各项约定；承担转让后房屋使用过程中产生的各项费用；爱护房屋及附属设施。

3.出租人的权利与义务：

*权利：监督房屋的使用情况，收取租金，在受让方违约时追究其违约责任。

*义务：在协议生效后，按照原租赁合同及本转让协议约定，向受让方履行出租人的义务，如提供适租房屋、负责房屋主体结构维修等。明确表示同意转让，并认可受让方在转让