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房地产项目会计核算操作手册

一、总则

1.1手册目的

本手册旨在规范公司房地产项目会计核算行为，确保会计信息的真实、准确、完整和及时，为项目管理和决策提供可靠财务数据支持，同时满足国家财税法规及公司内部管理要求。

1.2核算依据

本手册的制定依据包括但不限于：《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》及其应用指南、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《增值税会计处理规定》以及其他相关法律法规和公司内部财务管理制度。

1.3适用范围

本手册适用于公司所有房地产开发项目的会计核算工作，包括项目从前期拿地、开发建设、销售（或自持运营）至项目清算完毕的全生命周期。公司所属各项目公司及相关财务人员在处理房地产项目会计业务时，均应遵循本手册规定。

1.4核算原则

房地产项目会计核算应遵循权责发生制原则、配比原则、谨慎性原则、实质重于形式原则及重要性原则。各项经济业务的确认、计量和报告应当以实际发生的交易或事项为依据。

二、项目前期准备阶段会计核算

2.1土地成本核算

土地成本是房地产项目的核心成本之一，应严格按照取得方式进行归集。

*土地出让金：通过“开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金”科目核算，按规定缴纳的契税、印花税（根据最新税法规定判断计入成本或税金及附加）也应计入土地成本。

*拆迁补偿费：包括货币补偿和实物补偿。货币补偿直接计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿费”；实物补偿应按视同销售原则确认收入，并同时将其价值计入拆迁补偿费。

*土地相关规费：如土地使用费、土地闲置费等，根据性质判断计入土地成本或当期损益。土地闲置费通常计入“营业外支出”。

2.2前期费用核算

项目开发前期发生的各项费用，包括项目可行性研究费、勘察设计费、规划设计费、报批报建费、场地通平费等，应于发生时归集至“开发成本——前期工程费”相应明细科目。

三、项目开发建设阶段会计核算

3.1开发成本核算

开发成本是核算项目开发过程中发生的各项直接和间接成本，应按成本核算对象和成本项目进行归集。

*成本核算对象的确定：应根据项目特点、开发业态、分期规划等因素合理确定，一经确定不得随意变更。

*成本项目构成：

*土地征用及拆迁补偿费：详见2.1。

*前期工程费：详见2.2。

*建筑安装工程费：包括土建工程、安装工程（给排水、电气、消防、暖通等）、装饰装修工程等费用。通过“开发成本——建筑安装工程费”核算，根据工程进度和合同约定支付工程款时，区分预付账款与应付账款。

*基础设施费：包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等工程费用。

*公共配套设施费：指为项目服务的、独立的、非营利性的公共配套设施（如会所、幼儿园、学校、居委会等）发生的建造费用。若建成后产权属于全体业主或无偿移交政府，其成本可计入开发成本；若可有偿转让，则应单独核算其成本。

*开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。包括项目管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销等。

3.2预付工程款与工程结算核算

*预付工程款时，借记“预付账款——预付工程款”，贷记“银行存款”。

*工程进度款结算时，根据监理确认的工程量和承包商提交的结算单，借记“开发成本——相关成本项目”，贷记“应付账款——应付工程款”。同时，扣回预付工程款时，借记“应付账款——应付工程款”，贷记“预付账款——预付工程款”。

*工程竣工结算后，应根据竣工结算报告及时调整已入账的成本，确保成本准确。

3.3借款费用资本化核算

房地产开发项目发生的借款费用，符合《企业会计准则第17号——借款费用》规定资本化条件的，应计入相关开发成本。

*资本化期间：从借款费用开始资本化的时点（资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始）至停止资本化的时点（资产达到预定可使用或者可销售状态时）。

*资本化金额：为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。占用一般借款的，应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

四、项目销售及转让阶段会计核算

4.1收入确认原则

房地产销售收入的确认应严格遵循《企业会计准则第14号——收入》的规定，通常在房产控制权转移给客户时确认收入。控制权转移通常以商品房买卖合同约定的交付时间、客户