物业费收缴及管理标准手册.docxVIP

物业费收缴及管理标准手册

第一章总则

1.1目的与依据

为规范本物业管理区域内物业费的收缴及使用管理工作，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，维护小区正常的生活秩序和物业的良好状态，依据国家相关法律法规及《物业管理服务合同》，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于本物业管理区域内所有业主、物业使用人以及负责本区域物业服务的企业（以下简称“物业公司”）。物业费的收缴、使用、管理及相关的沟通协调工作，均应遵循本手册的规定。

1.3基本原则

1.合法合规原则：严格遵守国家及地方有关物业管理及收费的法律法规，确保收费项目、标准及程序合法合规。

2.公开透明原则：物业费的收支情况、服务标准、计费方式等应及时向业主公开，接受业主监督。

3.业主至上原则：以满足业主合理需求、提升服务质量为核心，通过优质服务促进物业费的收缴。

4.效益平衡原则：在保障物业服务质量的前提下，力求物业费收支平衡，确保物业管理的可持续运营。

5.规范高效原则：建立健全物业费收缴、核算、使用等管理制度，确保流程规范、操作高效。

第二章物业费的构成与标准制定

2.1物业费构成

物业费主要由以下部分构成，具体以政府指导价或业主大会审议通过的标准为准：

*管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

*物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

*物业管理区域清洁卫生费用；

*物业管理区域绿化养护费用；

*物业管理区域秩序维护费用；

*物业公司办公费用；

*物业公司固定资产折旧；

*物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

*经业主同意的其他费用。

2.2收费标准制定与调整

1.制定依据：物业费收费标准应根据物业服务等级标准、服务成本、当地经济发展水平、业主承受能力等因素综合确定。

2.制定程序：

*前期物业管理阶段，由建设单位根据政府指导价或市场调节价拟定，在房屋销售时向购房人明示，并写入《前期物业服务合同》。

*业主大会成立后，由业主委员会代表业主与物业公司协商确定，或由业主大会表决通过新的收费方案及标准。

3.调整机制：当服务成本发生较大变化（如人工、物料成本显著上涨或下降），或业主对服务标准有新的要求时，可按程序启动收费标准的调整。调整方案需与业主充分沟通协商，并经业主大会表决通过后方可执行。

第三章物业费收缴管理

3.1计费周期与起算时间

1.计费周期：通常以月度或季度为计费周期，具体按《物业服务合同》约定执行。

2.起算时间：

*新建物业，业主收房并签署《收房确认书》之日起计收物业费。

*二手房交易，自不动产权属转移之日起，由新业主承担物业费。原业主拖欠的物业费，由物业公司向原业主追缴。

3.2缴费方式

物业公司应提供多种便捷的缴费方式，包括但不限于：

*银行转账或代扣；

*线上支付（如微信、支付宝等官方指定渠道）；

*现金或支票支付（前往物业服务中心前台）。

3.3缴费通知

物业公司应在缴费周期起始前，通过书面通知、短信、电子邮件、公告栏张贴等方式，向业主送达《物业费缴费通知单》，明确缴费周期、金额、截止日期及缴费方式。

3.4逾期缴费处理

1.滞纳金/违约金：业主未按约定时间缴纳物业费的，物业公司可依据《物业服务合同》约定，从逾期之日起按日加收逾期应付款项一定比例的滞纳金或违约金。滞纳金/违约金的设定应合理，符合相关法律法规规定。

2.催缴流程：

*首次提醒：逾期后，通过电话、短信或上门等方式进行友好提醒。

*书面催缴：逾期一定期限（如半个月）后，发出正式的《物业费催缴通知书》，明确欠款金额、滞纳金、限期缴纳日期及不缴纳的后果。

*法律途径：对于经多次催缴仍拒不缴纳的业主，在履行必要告知程序后，物业公司可依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁。

3.5特殊情况处理

1.空置房：空置房物业费的收取标准，按当地物业管理条例相关规定执行。若无明确规定，应与业主协商，通常按正常标准的一定比例收取。

2.产权转移：物业产权转移时，原业主应结清截至转移日的物业费。物业公司应协助新业主查询原业主缴费情况。

3.租赁物业：租赁合同中应明确物业费的承担方。若约定由承租人承担，物业公司应将缴费通知单同时送达业主及承租人，并提醒业主履行督促义务。

第四章物业费的使用与管理

4.1资金管理原则

物业费实行专款专用原则，严格用于物业管理服务相关的各项支出，不得挪作他用。

4.2预算管理

物业公司应于每年年初编制年度物业费收支预算，明确各项支出的预算金额和用途。预算应提交业主委员会备案（业主大会成立后），并向业主公开。

4.3支出范围与控制

物业费支