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建筑设备维护与安全管理手册

前言

本手册旨在为建筑设施管理者、工程技术人员及相关操作人员提供一套系统、规范的建筑设备维护与安全管理指导。建筑设备是保障建筑物正常运行、提升使用功能与舒适度的核心基础设施，其维护与安全管理水平直接关系到建筑的使用寿命、运营效率、能源消耗乃至人身与财产安全。

本手册立足于实际应用，强调“预防为主、安全第一、规范管理、持续改进”的原则，力求内容专业、实用，流程清晰，可操作性强。希望通过本手册的推广与应用，能够帮助相关单位建立健全设备维护与安全管理体系，降低运营风险，提高设备综合效能，为打造安全、高效、绿色、智能的建筑环境奠定坚实基础。

第一章总则

1.1目的与意义

明确建筑设备维护与安全管理的核心目标是确保设备在其生命周期内安全、稳定、高效运行，最大限度发挥设备功能，保障建筑物使用者的人身安全与合法权益，降低运营成本，实现建筑资产的保值增值。

1.2适用范围

本手册适用于各类新建、改建、扩建的民用建筑（如办公楼、商业综合体、住宅小区、医院、学校等）及工业建筑中各类建筑设备的维护与安全管理。主要涵盖的设备系统包括但不限于：暖通空调系统、给排水及消防系统、供配电系统、电梯系统、建筑智能化系统（如安防、楼宇自控等）、以及其他专用设备。

1.3基本原则

1.安全优先原则：始终将人身安全放在首位，严格遵守安全操作规程，杜绝违章作业。

2.预防为主原则：建立完善的预防性维护保养体系，定期检查、及时发现并排除潜在故障，减少突发停机。

3.规范管理原则：制定标准化的维护流程、技术规范和管理制度，确保维护工作的质量与效率。

4.技术支撑原则：鼓励采用先进的维护技术、检测手段和管理方法，提升设备管理的科学化、智能化水平。

5.责任明确原则：清晰界定各部门、各岗位在设备维护与安全管理中的职责与权限，确保责任落实到人。

6.持续改进原则：定期评估维护与安全管理工作的有效性，总结经验教训，不断优化管理体系。

第二章组织与职责

2.1管理组织架构

建议根据建筑规模、设备复杂程度及管理模式，设立相应的设备管理部门或配备专职/兼职设备管理人员。明确各级管理人员及作业人员的隶属关系和汇报路径，确保管理指令畅通。

2.2主要职责

2.2.1管理层职责

审批设备维护与安全管理相关的制度、计划及预算。

组织建立健全设备管理体系，明确各部门及人员职责。

监督检查设备维护与安全管理工作的落实情况。

负责重大设备故障的协调处理及安全事故的调查处理。

推动设备管理新技术、新方法的引进与应用。

2.2.2设备管理部门职责

具体制定和实施设备维护保养计划、安全操作规程及应急预案。

负责设备台账管理、技术资料归档及维护记录的整理分析。

组织或实施设备的日常巡检、定期保养、故障维修及性能测试。

负责维护人员的技术培训、安全教育及绩效考核。

管理设备维护所需的备品备件、工具及耗材。

参与新设备选型、安装调试及竣工验收工作。

定期向管理层汇报设备运行状况、维护成本及安全管理情况。

2.2.3使用部门职责

正确、合理使用所属区域的建筑设备，遵守操作规程。

配合设备管理部门进行设备巡检、保养和维修工作。

及时向设备管理部门反馈设备异常情况或故障信息。

参与本部门员工的设备安全使用常识培训。

2.2.4操作人员职责

严格遵守设备安全操作规程和劳动纪律。

负责所操作设备的日常点检和简单维护。

准确记录设备运行参数和运行状况。

发现设备异常或故障征兆，应立即停机（若情况允许）并报告。

参加设备维护技能和安全知识培训，不断提高操作水平。

第二章设备维护管理

2.1设备基础信息管理

2.1.1设备台账

建立完整的设备台账，内容应至少包括：设备名称、型号规格、生产厂家、出厂编号、安装位置、安装日期、投入使用日期、主要技术参数、备品备件清单、历次维护保养记录、故障维修记录等。设备台账应动态更新，确保信息准确、完整。

2.1.2技术资料管理

收集整理并妥善保管设备的技术说明书、安装图纸、调试报告、合格证明、保修文件、特种设备的监督检验证书等技术资料，确保可随时查阅。

2.2维护保养体系

2.2.1预防性维护

预防性维护是设备管理的核心，通过制定科学的维护周期和内容，主动预防设备故障的发生。

1.日常巡检：由操作人员或专职巡检人员按规定频次对设备进行外观检查、运行参数检查、声音、温度、振动等异常现象的初步判断，并做好记录。

2.定期保养：根据设备特性和运行状况，制定月度、季度、年度保养计划。内容包括清洁、润滑、紧固、调整、零部件更换等，旨在恢复或保持设备规定功能。

3.专项维护：针对特定季节（如夏季供冷前、冬季供暖前）或特定设备（如电梯年检前）进行的专项检查与维护。

2.2.2维护保养计划与实施

1.计划制