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租赁合同装修费用承担解析

引言

在商业或住宅租赁关系中，装修往往是承租人入驻后的必要环节。小到墙面刷白、电路改造，大到整体空间重构、定制化设备安装，装修费用少则数千，多则数十万甚至更高。然而，这笔费用应由谁承担？租赁期满或提前解约时，装修残值如何处理？这些问题常因合同约定不清或理解分歧引发纠纷。本文将围绕租赁合同中装修费用承担的核心规则、影响因素及实务要点展开解析，帮助租赁双方明确责任边界，减少争议。

一、租赁合同装修费用承担的基础概念与法律框架

（一）租赁装修的定义与常见类型

租赁装修是指承租人在租赁期限内，为满足自身使用需求，对租赁物（如房屋、商铺、厂房等）进行的装饰、改造或增设附属设施的行为。根据装修目的和性质，可分为三类：

第一类是必要功能性装修，如住宅租赁中的基础水电改造、墙面找平，商业租赁中的消防设施安装、基础隔断等，属于满足基本使用需求的必要投入；

第二类是改善型装修，如商铺的品牌形象墙、办公室的定制化办公区设计、住宅的风格化软装等，目的是提升使用体验或符合特定经营需求；

第三类是特殊定制装修，如为特定设备安装的承重结构改造、餐饮场所的厨房专用排烟系统等，通常具有较强的专属性，难以随承租人退出而转移利用。

（二）装修费用的具体构成

装修费用并非单一支出，而是包含多个环节的综合成本，主要包括：

材料与设备费：装修所需的建筑材料（如瓷砖、涂料）、设备（如空调、消防器材）采购费用；

人工劳务费：施工人员的工资、设计费、监理费等；

审批与规费：部分装修需向物业或相关部门申请的审批费用（如装修保证金、垃圾清运费）、可能产生的行政处罚（如擅自改变房屋结构的罚款）；

其他间接成本：因装修导致的停业损失（如商铺装修期间无法营业的收入减少）、临时过渡费用等。

（三）法律框架下的核心原则

我国《民法典》及相关司法解释为装修费用承担提供了基础规则，核心可概括为“约定优先，法律补充”。

一方面，《民法典》第七百一十五条明确：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”这意味着，是否经出租人同意是判断装修合法性的前提；

另一方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁司法解释”）进一步细化了处理规则，例如：承租人经同意装修后，合同无效、履行期满或解除时，装修残值的处理需结合过错责任、租赁期限等因素综合判定。

二、影响装修费用承担的核心因素

（一）合同约定：首要判断依据

租赁合同中对装修费用的约定是解决争议的“第一准则”。实践中，常见的约定方式包括：

承租人全额承担：明确装修费用由承租人自行负担，租赁期满或解约时，装修物归出租人所有（或由承租人拆除）；

出租人部分补贴：如出租人承担基础装修费用（水电改造），承租人承担个性化装修费用；

费用分摊：按租赁期限分摊，例如“装修费用10万元，租赁期5年，每年由出租人承担2万元”；

以租金抵扣：承租人垫付装修费用，后续以租金减免形式冲抵（如前3个月免租）。

需注意的是，合同约定需具体明确，避免“装修费用由双方协商解决”“按实际情况处理”等模糊表述，否则可能因缺乏可操作性引发争议。例如，某商铺租赁合同仅写“装修费用由承租人承担”，但未约定“租赁期未满时出租人提前解约是否补偿”，最终因出租人提前收回房屋，双方就装修残值补偿问题对簿公堂。

（二）装修是否经出租人同意：合法性的关键

“同意”是装修行为合法的前提，直接影响费用承担责任：

经同意的装修：若承租人按约定或经出租人明确同意进行装修（口头或书面），则装修行为具有合法性。此时，除非合同另有约定，出租人一般不能要求承租人恢复原状；若因出租人原因导致合同提前解除（如违约收回房屋），承租人可主张装修残值补偿。

未经同意的装修：承租人擅自装修或超出同意范围（如原同意仅刷墙，实际拆除了承重墙），则构成对租赁物的侵害。根据《民法典》规定，出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失，此时装修费用由承租人自行承担，无权要求补偿。

实践中，“同意”的证明常成为争议焦点。例如，承租人主张“出租人看过设计图未反对”即视为同意，但出租人辩称“仅认可设计风格，未同意施工”。因此，建议以书面形式（如《装修同意书》）明确装修范围、标准和期限，避免口头约定的模糊性。

（三）租赁期限与装修残值的关联性

装修的经济价值会随时间推移逐渐损耗，因此租赁期限长短直接影响装修费用的“回收”可能性，进而影响承担规则：

长期租赁（如5年以上）：承租人更可能投入高额装修费用（如品牌连锁店的定制装修），此时合同通常会约定“租赁期满后装修物归出租人所有，出租人无需补偿”，因承租人已通过长期经营收回成本；

短期租赁（如1-3年）：若承租人投入较大装修费用