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幕墙使用维护方案

一、维护组织与职责

幕墙的维护管理工作应纳入建筑整体物业管理体系之中，明确责任部门与责任人。建议由物业管理部门牵头，设立专职或兼职的幕墙维护管理人员，或委托具有专业资质与经验的幕墙维保单位进行定期维护与应急处理。

其核心职责应包括：

1.制度建设与执行：制定并严格执行幕墙维护计划、巡检制度及应急预案。

2.日常巡检与记录：组织或实施日常巡检，详细记录幕墙各部位的状况。

3.定期检查与维保：按计划组织专业人员进行定期全面检查，并根据检查结果开展维护保养工作。

4.问题处理与上报：对发现的轻微问题及时组织处理，重大隐患或故障立即上报并采取应急措施。

5.档案管理：建立并完善幕墙维护档案，包括设计资料、竣工图纸、历次检查记录、维修记录、更换材料证明等。

6.人员培训：对相关管理人员及操作人员进行幕墙基本知识与维护技能的培训。

二、日常巡检与保养

日常巡检是及时发现幕墙表面及易见部位问题的重要手段，应指定专人负责，每日或每两日进行一次。巡检范围应覆盖建筑所有立面，重点关注以下方面：

1.玻璃（或其他面板）：

*表面是否有破损、炸裂、明显划痕、结石、气泡等缺陷。

*玻璃是否有松动、错位现象。

*镀膜层是否有脱落、变色。

*中空玻璃是否有结露、进水、起雾现象，判断是否漏气。

2.密封胶与胶条：

*玻璃与型材之间、型材与型材之间的密封胶是否有开裂、脱落、起泡、粉化现象。

*胶条是否老化、变硬、断裂、脱落，是否失去弹性。

3.开启扇：

*开启是否灵活，关闭是否严密，有无异响。

*执手、锁具、铰链等五金件是否完好，有无松动、锈蚀。

4.排水系统：

*检查排水孔、排水沟是否通畅，有无堵塞物。

*下雨后，观察是否有渗漏痕迹，特别是开启扇下方及幕墙底部。

5.金属框架与连接件：

*表面涂层是否有剥落、锈蚀。

*可见连接件是否有松动、变形、锈蚀。

6.其他：

*幕墙表面是否有明显污渍，影响美观及可能腐蚀材料。

*有无异物附着或悬挂于幕墙上。

日常保养措施：

*清洁：根据幕墙表面污染情况，定期进行清洗。清洁时应使用中性清洁剂，避免使用酸性或碱性过强的洗涤剂，以免腐蚀型材、玻璃镀膜及密封材料。清洁工具应为柔软抹布或海绵，避免使用硬质刮擦工具。

*排水疏通：发现排水孔堵塞应及时用专用工具（如细铁丝、软毛刷）进行疏通。

*开启扇保养：对开启扇五金件定期进行清洁和润滑，确保开启灵活。

*及时处理小问题：对巡检中发现的轻微胶条脱落、小面积密封胶开裂等，应及时进行修补。

三、定期检查与维护

定期检查应比日常巡检更为深入和全面，通常分为季度检查、年度检查及每若干年一次的全面检查（具体周期可根据幕墙类型、使用环境及当地气候条件确定，建议至少每三年进行一次全面检查）。定期检查宜由专业技术人员或委托专业维保单位进行。

检查内容：

1.结构安全性检查：

*连接节点：重点检查幕墙与主体结构的连接节点（预埋件、转接件、螺栓等）是否有松动、变形、锈蚀、损坏，螺栓是否有松动、断裂。

*龙骨结构：检查主龙骨、次龙骨是否有变形、扭曲、锈蚀，特别是在荷载较大或受力复杂部位。

*结构胶：检查隐框、半隐框玻璃幕墙的结构胶是否有开裂、脱粘、老化现象，胶体是否保持弹性。

2.密封性能检查：

*全面检查各类密封胶（结构胶除外）的完整性、粘结性，是否存在老化、开裂、脱落。

*检查胶条的弹性及密封性。

3.排水系统：

*对排水槽、排水孔进行彻底检查和疏通，确保排水通畅。

4.玻璃及其他面板：

*进行更细致的检查，包括边缘部位。

5.五金系统：

*对所有开启扇五金件进行检查、清洁、润滑和必要的调整或更换。

6.防雷系统：

*检查幕墙防雷装置的连接是否可靠，接地电阻是否符合设计要求（此项可与建筑防雷检测同步进行）。

7.防火隔烟设施：

*检查幕墙与楼板、隔墙之间的防火封堵材料是否完好，有无脱落、破损。

维护措施：

*紧固：对松动的螺栓、连接件进行紧固。

*更换：对老化、损坏、失效的密封胶、胶条、五金件、玻璃（或面板）等进行更换。更换的材料应与原设计要求相符，或不低于原性能标准。

*修补：对开裂、脱落的密封胶进行修补或重新施打。

*防腐处理：对出现锈蚀的金属构件，应进行除锈并重新涂刷防腐涂料。

*结构胶修复：如发现结构胶存在问题，应立即组织专业评估，并根据评估结果采取相应修复措施，必要时请原设计单位参与。

*性能测试：必要时，可进行淋水试验、气密性检测等，验证幕墙的密封性能。

四、常见问题处理与应急措施

常见问题处理